人民幣貶值，房價(jià)要大跌？

中國是全世界錢最多的國家，可能還是全世界房價(jià)最貴的國家。

有一個(gè)“巧合”，人民幣持續(xù)升值的9年，也是中國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的9年。過去數(shù)年房價(jià)大漲的原因之一就是人民幣升值，在這個(gè)過程中，擁有房產(chǎn)的人資產(chǎn)迅速升值，房產(chǎn)升值的預(yù)期，又激發(fā)了更多人買房的欲望，一旦人民幣貶值趨勢成立那么房價(jià)也將會(huì)出現(xiàn)暴跌。

今年全國多個(gè)城市房價(jià)大漲，縱觀10年，房地產(chǎn)市場一躍而起成為最有升值空間的市場，大調(diào)查顯示，2006年，北京平均房價(jià)是7375元/平方米，上海則是7039元/平方米。根據(jù)2016年的數(shù)據(jù)，十年來北京房價(jià)總體上漲380%、年均上漲17.5%;上海房價(jià)總體上漲384.6%、年均上漲17.6%。京滬房價(jià)10年上漲400%。

那么，中國房價(jià)為什么這么高？房子是給人住的，這個(gè)價(jià)格定位不能偏離。

英國“脫歐”無疑會(huì)沖擊全球市場，并推動(dòng)英鎊跌至數(shù)年低點(diǎn)。也讓全球的房價(jià)出現(xiàn)了一個(gè)大幅的降低，作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，在境外資本市場波動(dòng)時(shí)，境外資本回流國內(nèi)參與一二線城市的房地產(chǎn)市場將成為大概率事件。

首先，人民幣貶值壓力增加。短期內(nèi)在外匯市場，美元升值，進(jìn)而將帶動(dòng)人民幣兌美元貶值。其次，人民幣貶值肯定是中國房地產(chǎn)的利空。如果人民幣貶值，將會(huì)影響部分購房投資。人民幣的貶值，對熱錢的流出，財(cái)富階級的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移都將有影響。巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。

同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國市場，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢，將影響房地產(chǎn)市場將面臨頹勢，從而可能傷害中國經(jīng)濟(jì)。

人民幣貶值對房地產(chǎn)市場來說，首先影響非核心的三四線市場，對目前的一二線房地產(chǎn)市場來說影響不大，但如果加速貶值趨勢，一線城市房地產(chǎn)市場難免受到影響。在短期看一線城市依然是房地產(chǎn)的避風(fēng)港，特別是看到地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域，更是代表了未來的投資價(jià)值。

中國不缺地，960多萬平方公里，我們?nèi)钡貑?？為何房價(jià)還如此高部分人預(yù)期房價(jià)還是要漲的，所以一旦跌了他寧可不賣，而是拿著，等行情轉(zhuǎn)暖了再賣。買盤少了，賣盤更少，所以樓市基本上不會(huì)跌。之前的2008年、2011年、2014年的樓市三次都是這樣，屢試不爽。

所以限購了根本不用怕，因?yàn)橘u盤的比買盤的還少，從交易角度講，房價(jià)是不會(huì)出現(xiàn)急跌的。但是事情總會(huì)有急轉(zhuǎn)，“英國脫歐”事件對人民幣的影響是巨大的。之前人民幣對美元匯率中間價(jià)出現(xiàn)了超過600個(gè)基點(diǎn)的下跌，這是自英國脫歐事件以來，人民幣中間價(jià)的首次下跌，人民幣小幅貶值的節(jié)奏還在繼續(xù)，然而人民幣貶值對于中國的房價(jià)來說也是息息相關(guān)，擁有房產(chǎn)的人也會(huì)受到較大影響。

7月9日，《人民日報(bào)》海外版在第二版顯著位置，就中國樓市和匯率的前景問題，發(fā)表了一篇述評。

文章的題目是《中國不是俄日無需套用模式 “穩(wěn)匯率”與“保樓市”之爭是偽命題》。文章的核心觀點(diǎn)是：

宏觀政策未來只能在樓市、匯率二選一的觀點(diǎn)并未考慮到無論是人民幣還是樓市在根本上都取決于中國經(jīng)濟(jì)長期向好的基本面這一事實(shí)， 中國不是俄日 ，無需套用模式，“兩難之爭”屬于偽命題。

文章指出，“兩難”觀點(diǎn)者認(rèn)為，如果房價(jià)繼續(xù)上漲，資本將加速流向海外，我國外匯儲備會(huì)被快速耗盡，屆時(shí)人民幣將大幅貶值并帶來輸入性通脹。如果要穩(wěn)定匯率，則需要大幅降低房地產(chǎn)等國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格以留住資本，或加大對資本流動(dòng)管制。

但是一國貨幣匯率更多反映的是進(jìn)出口商品交易情況和市場對該國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，樓市與匯率的直接聯(lián)系其實(shí)并沒有那么大。單純將人民幣匯率與房價(jià)作為焦點(diǎn)并過度聯(lián)系，其立論基礎(chǔ)本身就很牽強(qiáng)。

人民幣當(dāng)前面臨的貶值壓力是階段性而非長期性的，在美聯(lián)儲加息、英國脫歐等外部沖擊之下，這種貶值壓力已經(jīng)充分釋放，目前人民幣匯率已接近均衡水平；另一方面，目前樓市的炒作和過度上漲只存在于資源稟賦特殊的一線城市和部分二線城市。此外，目前房地產(chǎn)的存量也不支持樓市繼續(xù)上漲。盡管匯市與樓市有一定聯(lián)系，但其更主要是受各自市場規(guī)律的支配。

針對日俄的“前車之鑒”，文章評論稱，日本房地產(chǎn)泡沫破裂是受經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型路線失敗和產(chǎn)業(yè)空心化等因素影響，而匯市本身并不起主要作用。俄羅斯當(dāng)時(shí)的問題則在于其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一，過度依賴原油等大宗商品。一旦大宗商品價(jià)格下跌，俄羅斯經(jīng)濟(jì)所受的沖擊就很大。其經(jīng)濟(jì)基本面難以長期支撐強(qiáng)勢盧布。而中國經(jīng)濟(jì)體量大、產(chǎn)業(yè)全、定力強(qiáng)、趨勢好，不能簡單類比于當(dāng)年的日本和俄羅斯。

文章還特別指出，在新聞傳播中，有一個(gè)有趣的規(guī)律，即：“壞消息”對受眾眼球的吸引通常會(huì)大于“好消息”。在關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)的各種信息中，短期、局部的陣痛和問題往往比新經(jīng)濟(jì)增長的表現(xiàn)更為引人關(guān)注。但如果僅僅依據(jù)能夠吸引眼球的信息來分析問題，就會(huì)得出片面的結(jié)論?！胺€(wěn)匯率”與“保樓市”之爭其實(shí)就屬此種類型。這無疑是不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/P>

正確的做法是在觀察到傳統(tǒng)動(dòng)力衰減、人口老齡化加速、外需疲軟等問題的同時(shí)，綜合中國經(jīng)濟(jì)新生肌體生成的速度、代價(jià)、態(tài)勢等更多方面的信息，用長期、全面的視角加以分析。

文章最后表示，從資金流動(dòng)的角度看，人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)或許呈現(xiàn)一定程度的此消彼長，但從根本上二者是否堅(jiān)挺依然取決于中國經(jīng)濟(jì)的長期趨勢，而實(shí)際上中國經(jīng)濟(jì)的基本面足以支撐二者的向好預(yù)期。

保人民幣還是保房價(jià)，劉曉博這么說
以下觀點(diǎn)摘自樓市參考

知名財(cái)經(jīng)評論人劉曉博認(rèn)為，中國的高房價(jià)未來并不只有“莫斯科模式”和“東京模式”兩種出路。對《人民日報(bào)》提出的第三種模式：“通過深化改革、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，讓匯率和房價(jià)都獲得支撐”，劉曉博認(rèn)為這完全是有可能的——只要中國能落實(shí)十八屆三中全會(huì)制定的“深化改革的決議”那60條，中國就不必面對資產(chǎn)價(jià)格、匯率的二選一。

改革開放以來，中國經(jīng)歷了“制造業(yè)+出口”的第一個(gè)增長期，和“大基建+城鎮(zhèn)化+房地產(chǎn)”的第二個(gè)增長期。目前即將進(jìn)入第三個(gè)時(shí)期。

在第一個(gè)增長期，中國通過對外開放吸引外資流入，在沿海地區(qū)建立了加工貿(mào)易工廠以及巨大的港口。通過讓人民幣貶值，再輔以廉價(jià)勞動(dòng)力，變身為世界工廠。在這個(gè)時(shí)期，無形之手（市場的力量）強(qiáng)過有形之手（政府的力量），民企、中小企業(yè)、外資企業(yè)空前活躍，溫州、泉州、東莞、佛山等一批弱地級市崛起，超過了很多省會(huì)城市。

這個(gè)時(shí)代，最大的受益者是制造業(yè)、沿海城市、外企。

第二個(gè)增長期就是所謂的“印鈔票的時(shí)代”，國家通過貨幣超發(fā)，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上升，給購房者帶來驚喜，刺激未購房的人盡快購房，由此開啟了人類歷史上史無前例的“超級城鎮(zhèn)化”，“大基建+城鎮(zhèn)化+房地產(chǎn)”聯(lián)合發(fā)力，推動(dòng)規(guī)模龐大的中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。這個(gè)期間資金的流動(dòng)方向是：央行投放巨額基礎(chǔ)貨幣­­→銀行放貸→地方政府、國企、開發(fā)商→房地產(chǎn)基建的下游產(chǎn)業(yè)。由此帶來了天量信貸，以及企業(yè)杠桿率不斷上升。

由于土地、基建都在政府手里，所以這個(gè)時(shí)期“有形之手”越來越強(qiáng)勢，甚至壓倒了“無形之手”。反映在市場里，有人說是國進(jìn)民退；反映到城市競爭格局上，是此前明星地級市地位下降，一批“單核心”省份的省會(huì)城市快速崛起，比如武漢、成都、鄭州、長沙等。

在這個(gè)時(shí)期，圍繞著土地、房地產(chǎn)的收入快速增長，制造業(yè)顯得無足輕重，所以匯率的天平開始向資產(chǎn)價(jià)格傾斜，人民幣對外不斷升值。這個(gè)時(shí)期，最大的受益者是擁有土地的地方政府，容易貸到款的國企、開發(fā)商和購買了多套房產(chǎn)的人。制造業(yè)的競爭力，在這個(gè)時(shí)期因?yàn)閰R率天平的傾斜而不斷降低。

到最近幾年，隨著房屋供應(yīng)在絕大多數(shù)城市出現(xiàn)過剩，“大基建+城鎮(zhèn)化+房地產(chǎn)”的模式接近尾聲，“印股票的時(shí)代”正在叩門。所謂“印股票的時(shí)代”，就是通過政府審批制度改革、反腐敗、司法制度改革、IPO注冊制改革等，讓中國更加市場化，激活“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)回歸，而不再依靠吹大資產(chǎn)泡沫來穩(wěn)增長。

反映在資金流向上，主要是通過股權(quán)、債權(quán)融資解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，銀行發(fā)鈔速度將適當(dāng)降低，企業(yè)杠桿率也將不斷下降，大金融時(shí)代來臨。在這種背景下，全社會(huì)的資金池逐步由樓市變成大金融（核心是多層次資本市場）。

如果中國完美地切換到“印股票的時(shí)代”，高房價(jià)問題自然就解決了，這時(shí)候，房價(jià)將出現(xiàn)慢漲，財(cái)富總量和人民收入快增，泡沫逐步被化解。由于社會(huì)充滿創(chuàng)造力，財(cái)富不斷增加，人民幣的匯率自然也就穩(wěn)住了。

當(dāng)然，這是一個(gè)理想狀態(tài)。事實(shí)上，過去一年多我們在開啟“印股票的時(shí)代”時(shí)，遇到了“人造牛市+股災(zāi)”的狙擊，隨后又遭遇了“股匯雙殺”的挑戰(zhàn)。這告訴我們一點(diǎn)：新舊模式的切換，阻力甚大，困難甚大。

相信接下來國家會(huì)有新的舉措，“印股票的時(shí)代”將不可避免地降臨。若如此，中國樓市將不必在東京和莫斯科模式之間做出被動(dòng)的選擇。
　　
　　
21財(cái)聞匯