在每一波樓市瘋漲的背后，開發(fā)商和投資客往往扮演著關(guān)鍵角色，合肥此次也不例外。二線城市的代表合肥房地產(chǎn)價格瘋狂上漲，原因究竟是什么？
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的自我炒作及投資客的快速涌入都起到了哄抬房價的作用，另外就是合肥土地供應(yīng)不足，以及與其中心城市的區(qū)域優(yōu)勢有關(guān)。
據(jù)合肥市房地產(chǎn)管理局局長汪菊喜介紹，房價瘋漲主要有三大因素，分別是宏觀政策原因、合肥城市發(fā)展特點和地價上漲。宏觀政策，比如下調(diào)首套房首 付比例，降低契稅和營業(yè)稅等；合肥城市發(fā)展特點，比如被列為全國交通樞紐城市等；地價也帶動了房價上漲。若房價繼續(xù)上漲，未來不排除會出臺更嚴厲的調(diào)控措 施，如重啟限購限貸。
一、開發(fā)商與投資客哄抬房價
據(jù)了解，在此輪價格上漲過程中，合肥眾多開發(fā)商采取半夜開盤方式，制造出恐慌性的氛圍。“這種開發(fā)商制造出來的恐慌，在二三月份開盤的項目 占比很大，其中采取半夜開盤的樓盤就不下5家，有的開發(fā)商把開盤弄得跟開演唱會一樣，萬人搶幾百套房源，這種恐慌性的營銷在近段時間的合肥樓市較為常 見。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張斌對記者說。
此外，捂盤惜售也是合肥開發(fā)商采用的手段。安徽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李國昌認為，最近一段時間合肥房價的快速增長，主要是一些開發(fā)商捂盤惜售造成的，特別是政務(wù)區(qū)等熱門區(qū)域，地塊有限，出現(xiàn)了供求緊張。
為了控制房價過快上漲，今年4月份合肥房管局等四部門出臺的《關(guān)于進一步保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見》顯示，要加強住房價格監(jiān)管，嚴格明碼標價備案管理，物價部門要加強商品房住房銷售明碼標價備案管理?！?BR>
按照合肥的房價備案制度，每隔3個月，開發(fā)商須把擬上市樓盤的詳細售價報備給房管局和物價部門。報備后未來3個月內(nèi)，房價上下波動的范圍不能超過備案價的5%至10%。若要更大幅度調(diào)整售價，需等到3個月后再行報備。
為了規(guī)避備案制度達到漲價目的，合肥部分開發(fā)商在進入2月份后，實施了捆綁銷售。汪菊喜表示，“如果開發(fā)商資金緊張，就想別的辦法，如捆綁車位，比如之前的車位大概20萬元一個，現(xiàn)在漲到30萬元或50萬元，通過車位漲價曲線實現(xiàn)房價上漲。”
除了開發(fā)商的參與，投資者炒房也是這波合肥樓市火爆的重要推手。“目前合肥樓市主要購房者是以投資客為主，隨著樓市的瘋狂，也帶動了剛需的提前釋放。一些專業(yè)的投資者去年底買的房，其收益大都達到50%，有的甚至更高。
年后濱湖和政務(wù)區(qū)上漲得特別快， 投資客占比很大。合肥這波價格上漲是非理性的，投資者炒房導(dǎo)致很大一部分剛需恐慌性入市。
二、土地、人口等助推樓市
如果說開發(fā)商和投資客助推房價上漲，那么合肥土地價格的大幅上漲也起到了重要作用。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長朱德開認為，在合肥房價的上漲中，土地價格起了巨大的推動作用?！ ?BR> 進入2016年，合肥土地使用權(quán)競拍更加瘋狂。在4月28日舉行的競拍中，6幅地塊中有5幅樓面價超過1萬元/平方米，溢價率都超過300%， 面粉價格超過面包價格。其中，位于肥西縣的一地塊樓面價達到10159元/平方米，但該地塊周圍精裝修房源的價格才9000元/平方米。為此，該地塊周 圍的項目紛紛封盤準備調(diào)整價格?！ ?BR> 合肥樓市價格的上漲，和土地供應(yīng)有很大關(guān)系。之前合肥的土地供應(yīng)一直都很少，從去年開始出現(xiàn)地王并不斷涌現(xiàn)，這對房價上漲起到很大的助推作用。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近3年合肥土地出讓總面積大幅下滑，其中2015年出讓面積僅為2013年的60%，比2014年總量減少了21%。土地出讓量偏少導(dǎo)致了開發(fā)商搶地，地王的出現(xiàn)刺激了房價上漲，特別進入2016年合肥土地市場地王頻出是房價飆漲的關(guān)鍵?！ ?BR> 此外，人口導(dǎo)入量的持續(xù)增加也導(dǎo)致合肥樓市供不應(yīng)求。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年在合肥的購房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥戶籍購房者占 比為35.8%，余下的是安徽省內(nèi)其他城市來合肥的。數(shù)據(jù)還顯示，合肥常住人口從2011年的752萬增長到2015年末的779萬?！?BR> 受益于安徽省要求做大合肥，安徽省的公共資金進一步向合肥集中，并且合肥目前也進入長三角城市群，合肥外來人口也在進一步大幅增長?！?BR> 安徽是農(nóng)業(yè)大省，進城買房大部分會選擇省會，周邊城市對合肥成交量占比較大。安徽一年有30萬大學(xué)生，其中有10萬人會到合肥找工作，這就需 要安家落戶。按照市政府預(yù)計，從2016年開始合肥每年人口要增加30萬人，合肥在國家戰(zhàn)略上占據(jù)重要位置，吸引外來人口的能力不斷增強?！ ?BR> 合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌表示，合肥是安徽省省會，與發(fā)達省份不同，安徽省就合肥一個中心，單核發(fā)展，省內(nèi)其他城市的樓市都比較疲軟，這些城市的購買力也不斷往產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源比較好的省會合肥轉(zhuǎn)移?！ ?/P>
三、購房者：首付、利率、稅費都降低了，買房劃算
回頭來看，自去年以來，樓市政策中頻頻出現(xiàn)“支持”“促進”等字眼，寬松的購房政策使各類購房者得以進入樓市，市場交易活躍反過來推動房價上漲?！ ?BR> 多條政策調(diào)整涉及首付比例。一則為“3·30政策”，政策中將公積金首套房首付比例調(diào)整為20%；二則為“9·30政策”，提出居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。此外，今年2月2日，中國人民銀行再出臺新政，在不限購的城市，首套房首付比例最低可達20%。
稅費優(yōu)惠，直接降低了購房者的成本。2015年3月27日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，提出個人購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，免征期限由5年下調(diào)為2年。2016年2月22日，調(diào)整降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。
四、物以稀為貴，買房必須先看供求關(guān)系
合肥樓市庫存一直處于較低位運行，去年更是持續(xù)走低。樓市庫存規(guī)模不足，進一步刺激了房價上漲。
易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小于10，如上海、深圳為7，近期持續(xù)走強的合肥、南京為4。正是因為去庫存周期較短、局部供應(yīng)出現(xiàn)緊缺，支撐了這些城市樓市延續(xù)火爆態(tài)勢、價格逐步上行。
五、股市不穩(wěn)定，買點房產(chǎn)可保值增值
“我手頭有點閑錢，本來沒打算再買房，但身邊人都說要漲價，不買就虧了?！焙戏适忻窭顫屠掀琶赂饔幸惶仔粜头孔?，其中有一套貸款已結(jié)清，符合二套房優(yōu)惠標準，因此春節(jié)前他和愛人找父母湊了湊，付了第三套改善房的首付。
像這樣“被購房”的購房者并不少。有研究顯示，在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家占主導(dǎo)，其中又以改善型需求的釋放尤為突出。在合肥的二手房市場，以往剛需買家和改善型買家各占一半，而近來這一比例達到了四六開，在部分地區(qū)，后者占了絕大多數(shù)。在“買漲不買跌”心態(tài)下，帶有投資性質(zhì)的改善需求入市，加之“恐慌心理”存在，進而推高房價的非理性上漲。
當(dāng)前國內(nèi)投資格局較為寬松，大量資金一直在尋找安全的投資通道。而國內(nèi)投資渠道有限，股市又頻繁暴跌，吸引力急劇下降，樓市則成為“避風(fēng)港”。
不排除限購限貸政策回歸
為了應(yīng)對合肥房價的過快上漲，4月份出臺的《關(guān)于進一步保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確表示，房地產(chǎn)主管部門將加強市場監(jiān)管，開發(fā) 企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，須在10日內(nèi)全部公開房源并一次性對外銷售；對商品住房已達到預(yù)售條件，但不及時申請預(yù)售許可的項目，經(jīng)督促拒不申報的，將要求開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售?！ ?BR> 而針對此前市場出現(xiàn)的購買住房捆綁車位等銷售行為，合肥市在意見中明確提出，要規(guī)范車位(庫)等各類銷售管理，商品住房配套規(guī)劃建設(shè)的產(chǎn)權(quán)車位(庫)，須在該住房項目竣工驗收后方可銷售和出租，不得銷售或通過長期租賃等方式變相銷售人防車位(庫)?！ ?BR> 此外，合肥市還提出，2016年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上，并實行差異化供地政策，通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)穩(wěn)定市場預(yù)期?！ ?BR> 汪菊喜表示，“推地力度會加大很多，接下來每個月至少保證不少于1000畝的土地供應(yīng)，同時將加大商品房的供應(yīng)量，保證市場房源的平穩(wěn)?！薄 ?BR> 如果上述政策出臺一段時間后，合肥樓市還是延續(xù)火爆態(tài)勢，那么不排除會出臺更嚴厲的措施，“政府在必要的時候，會進一步出臺更為嚴格的政策，不排除限購限貸的政策重新回歸。開發(fā)商要加快推盤速度，如果價格一直控制不下來，會加大政策力度進行調(diào)控?！蓖艟障惭a充說道?！ ?BR> 汪菊喜還認為，“去年合肥土地供應(yīng)量確實比較少，但開發(fā)商拿地有一些不理性，建議開發(fā)商高價拿地時要慎重。此外，投資客也要謹慎投資合肥樓市?！?/P>
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