樓市的風(fēng)向變了！只要從央行最近對住房信貸的高度關(guān)注就能窺知一二，政策隨時可能出臺！
4月20日，央行公布了2016年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告。報告數(shù)據(jù)顯示，今年一季度人民幣房地產(chǎn)貸款增加1.5萬億元，同比多增5045億元；一季度個人購房貸款增加1萬億元，同比多增4309億元，雙雙創(chuàng)下2010年央行開始發(fā)布金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告以來的最高水平。
據(jù)央行統(tǒng)計，金融機構(gòu)一季度人民幣各項貸款增加4.61萬億元，同比多增9301億元。也就是說，今年一季度，所有新增貸款中超過21%流向了個人購房。
對于住房信貸如此迅猛的增速，各界紛紛感嘆原來是房地產(chǎn)把GDP增速拉出了谷底啊。此前甚至有分析稱，中國一季度經(jīng)濟和房地產(chǎn)好轉(zhuǎn)的主要推動力之一是決策層主導(dǎo)的信貸大幅擴張。
在報告公布的同一天，央行研究局首席經(jīng)濟學(xué)家馬駿表示，對于未來的貨幣政策操作，除了要繼續(xù)支持實現(xiàn)穩(wěn)增長的目標(biāo)，也要注意防范宏觀風(fēng)險，尤其是要避免企業(yè)杠桿率過快上升，還要考慮到貨幣信貸增長對未來物價走勢和房地產(chǎn)價格的影響。
由此可見，對于貨幣信貸增長對房地產(chǎn)價格的影響，央行保持高度關(guān)注，如果房地產(chǎn)價格漲幅過大，央行或許采取一定的措施。
果不其然，4月21日，在央行召開的金融市場工作座談會上，針對住房信貸政策，會議指出要按照因地制宜、因城施策的原則，進一步完善區(qū)域性差別化住房信貸政策，推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品規(guī)范創(chuàng)新，促進住房信貸市場平穩(wěn)有序運行。
一些城市已經(jīng)推出調(diào)控政策
4月21日，南京傳出“商品房限價”的消息，據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》查證，這一傳聞已經(jīng)落實，限價政策已經(jīng)寫入南京的調(diào)控中，將于近期出臺。其中包括“對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬-3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%?！?BR> 而曝出將收緊調(diào)控后的首個周末，也可能是南京樓市調(diào)控新政出臺前的最后一個周末，開發(fā)商聞風(fēng)而動，集中推盤入市。據(jù)不完全統(tǒng)計，4月23—24日的短短兩天內(nèi)，南京共有11家樓盤開盤，集中推出2200套房源，創(chuàng)下近年來的新高。
就在南京被曝光新政的同時，環(huán)北京區(qū)域也曝出收緊在即。盡管“北京市通州區(qū)將于4月22日發(fā)布商住項目限購政策”被證偽，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，該政策的確存在。
此外，從近日公布的房價數(shù)據(jù)來看，深圳、上海、北京等城市的房價也在各地的調(diào)控政策下，開始降溫了。
深圳樓市的成交指標(biāo)持續(xù)多周下行，個別樓盤甚至出現(xiàn)棄購現(xiàn)象；上海的成交量也明顯萎縮；北京雖然并未出臺相關(guān)調(diào)控政策，但受市場預(yù)期的影響，北京二手房市場的各項指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的改變，成交量、成交周期等相關(guān)指標(biāo)均出現(xiàn)下滑。
有業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)控政策正在經(jīng)歷“由面到點”的變化，由中央層面統(tǒng)一出臺政策，變?yōu)榈胤秸孕姓{(diào)整。在政策思路上，雖然全國整體“去庫存”的方向未變，但越來越多的城市加入到收緊調(diào)控的行列。
下半年或有一輪市場調(diào)整
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“量跌價穩(wěn)”將是整體二季度趨勢。同時，下半年開始尤其是10月份之后新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。在成交量出現(xiàn)下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價。
房子升值能力跑不贏豬肉？
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年3月份全國居民消費價格(CPI)同比上漲2.3%，這漲幅可是2014年7月份以來的最高值了。
而近來“二師兄”的價格波動更是讓人側(cè)目，不少消費者已經(jīng)在感嘆吃不起了……統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來，豬肉價格年同比漲幅超過了60%，有些地方的豬肉價格甚至創(chuàng)下了4年來的峰值。
想問豬肉價格為什么漲這么瘋？國家發(fā)改委表示，主要是由價格偏低引發(fā)產(chǎn)能適應(yīng)性調(diào)整。前兩年豬肉養(yǎng)殖市場不景氣，許多養(yǎng)豬場關(guān)門倒閉，影響后期的市場供應(yīng)，導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，豬價也就應(yīng)聲上揚了。
豬肉漲成這樣，肉包子一口下去都咬不到肉了，更別說其他物價的上漲，比如房價……但現(xiàn)在有個“奇特”的現(xiàn)象，房價漲不贏豬肉！
近日，易居研究院發(fā)布《近6年70城房價趨勢報告》顯示，剔除物價上漲等因素，近6年全國房價上漲了9.6%。
然而，不僅一些城市的房價漲幅都跑不贏豬肉，有些甚至不漲反跌。比如金華（-1%）、?？冢?1%）、寧波（-6%）、杭州（-8%）和溫州（-24%）。
二手房市場怎樣呢？也有不少城市漲幅為負，比如錦州（-4%）、贛州（-5%）、泉州（-5%）、三亞（-6%）、杭州（-7%）、金華（-8%）、?？冢?9%）、寧波（-10%）、牡丹江（-10%）和溫州（-25%）。
可以發(fā)現(xiàn)，一二手房價都下跌了的城市有杭州、溫州、寧波、?？凇⑷?。而唐山、金華、?？凇幉?、杭州和溫州6個城市的房價，甚至已跌回五年前的水平。
為什么會出現(xiàn)這樣的情況？各個城市都有自己比較特殊的一些原因，就拿溫州來說吧，由于2010年的經(jīng)濟危機，民營經(jīng)濟受沖擊，不少企業(yè)資金鏈斷裂，溫州的樓市受到重創(chuàng)。
房價漲幅如果連CPI都跑不贏，如果不自住，這樣的房產(chǎn)是沒有投資價值的，應(yīng)該出售或改買為租，更多的資金應(yīng)該放到更有升值潛力的地方，才能保值和賺錢。
哪些城市適合“加倉”，哪些城市適宜撤出？
從中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)來看，截止2015年，全國重點城市的宅地累計購地銷售比，揚州、濟南、合肥、泉州、福州、南寧、常州呈明顯的供應(yīng)過剩狀態(tài)，這7個城市未來房價漲幅有限，就不用考慮加碼了。
再從人口分布結(jié)構(gòu)來看，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、廈門、東莞、長春、溫州、惠州、泉州、中山14個城市人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)正金字塔型。
剛需年齡段人口占比也偏高。排名前列的深圳、東莞、廈門、中山尤其值得關(guān)注。
城市的人口年齡結(jié)構(gòu)與該城市當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售情況有很大的關(guān)聯(lián)性，在其他條件基本一致的條件下，剛需年齡段所占比重越大，城市的房地產(chǎn)市場相對越繁榮。
因為有巨量的剛需人群托底，當(dāng)下城市的剛需住房消費就有足夠支撐，5-15年后的改善性住房消費市場，也有足夠發(fā)展空間。
以上城市的未來住房需求潛力好，這對未來房價的支撐力和預(yù)期，也有良性影響。
這么看來，“京滬永漲”的邏輯還是有一定依據(jù)的。伴隨戶籍制度改革和高鐵建設(shè)，更多年輕人去一線城市發(fā)展將更容易，他們的定居落戶也會更容易，因為如果實在買不起城區(qū)，大城市周邊（如蘇州、昆山、燕郊、廊坊、東莞、惠州等），都在快速發(fā)展，都可以成為很好的選擇。
附干貨：6類房產(chǎn)不能買，趕緊避開
買房不容易，但買到不舒心的房屋就更麻煩了。購房者買房之前一定要看好，并對房屋的產(chǎn)權(quán)、戶型以及各種配套進行選擇。在這期間，如果購房者發(fā)現(xiàn)房子有問題，購房指南提醒你，慎選啊！
（1）產(chǎn)權(quán)不明的房子
購房者都不希望自己買的房子有產(chǎn)權(quán)問題，不然面臨的就會是各種手續(xù)、繳費甚至房子都不能過戶到你名下，所以在買房屋之前，購房者必須將看中房屋的產(chǎn)權(quán)弄清楚。
（2）配套老舊的房子（適用于二手房）
配套老舊的房子由于小區(qū)建設(shè)年代久遠，小區(qū)停車位不足，綠化環(huán)境不好，物業(yè)管理不完善，如果用戶型老舊的房屋申請貸款的話，還會受到各方面因素的限制。
（3）位于工業(yè)區(qū)或高壓線旁的房子
這種房子通常都會有空氣污染和水污染的弊端，但是一般價格都比較低，開始可能會受人歡迎，但是考慮到環(huán)保和健康方面，這類房子真的不適合居住。購房者購買后，若想要將其出售就更難了。
（4）近交通要道的房子
接近交通要道的房子會有大量的車流和人流，購房者會受到巨大的噪音困擾，而且還可能時?？匆娊煌ㄊ鹿尸F(xiàn)場，這對購房者的身心健康都會產(chǎn)生影響，如果家里有老人或者小孩，出行安全方面也存在隱患。
（5）頂樓房
頂樓房冬天冷夏天熱，房屋散熱性和保溫性有限，另外，如果居住上一段時間，出現(xiàn)漏雨的可能性也是極高的。
（6）戶型顏值不給力的房子
戶型顏值很重要，雖然不能當(dāng)飯吃，但卻跟居住生活息息相關(guān)。一些功能分區(qū)不合理，廚房、衛(wèi)生間沒有窗戶或者戶型獨特的房子千萬別買，買了住著不舒服，想要出手更難。
其他買房注意事項
（1）新房要看開發(fā)商是否具備“五證”。五證齊全、正規(guī)才能保障買房后，購房者能夠順利辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二手房要看房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況，并在房管局查詢房屋是否能夠正常上市交易。
（2）使用規(guī)范的合同文本。合同是保障購房者權(quán)益的有效依據(jù)。購房定金、交房時間、違約責(zé)任等等都需要進行詳細的規(guī)范，要不然購房者很容易吃大虧。
（3）要注意房屋質(zhì)量問題、物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)等等。
（4）注意買房心態(tài)。不要認為房價會崩盤、不要總是猶豫、適當(dāng)相信開發(fā)商或者中介、不要執(zhí)著于購買十全十美的房子，心態(tài)好了，買房過程才能舒心。
購買新房、二手房都有講究，購房者不能一直猶猶豫豫，也不能輕易的就買了一些先天不足的房子。另外，購房者買房前需要干脆利落的對房屋進行定位，如果遇到以上情況的房子，慎選，出問題的可能性太大了。
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