去年夏季股災(zāi)還歷歷在目，今年樓市掀起癲狂上漲潮讓多少人不知所措，杠桿上的樓市，究竟有多危險？
在兩會重慶團(tuán)討論時，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災(zāi)難。
美國次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的后果是一樣的。以下為全文：
2015年的股市波動劇烈，給投資者造成揮之不去的心理陰影。在兩會重慶團(tuán)討論時，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災(zāi)難。由于房市體量更大，牽涉面更廣，加上房貸游戲規(guī)則、風(fēng)險識別和監(jiān)管上的不足，對國民經(jīng)濟(jì)和廣大人民群眾造成的危害會更大，尤其是銀行的壞賬風(fēng)險。
黃奇帆說，當(dāng)前我們國家去杠桿，包括去政府債務(wù)、包括去工商企業(yè)債務(wù)，還包括金融系統(tǒng)內(nèi)部的各種杠桿，尤其要注意金融創(chuàng)新的杠桿和理財產(chǎn)品為了牟利而加的杠桿，特別要注意一些融資項目跨界疊加形成的高杠桿。
黃奇帆舉例說，比如最近房地產(chǎn)交易中有一些房產(chǎn)商——也有些房地產(chǎn)買賣中的中介公司，他們給購房者提供首付支持。我們一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的后果是一樣的。
他指出，要更注重去杠桿降風(fēng)險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存?！叭绻眉痈軛U的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經(jīng)濟(jì)帶來巨大風(fēng)險。”黃奇帆強(qiáng)調(diào)。樓市到了最危險的時候！
場外配資超萬億
華爾街見聞
新年以來，樓市成為焦點話題。杭州告急、上海淪陷……微信朋友圈里，均在熱議各地房價和買房，房產(chǎn)交易中心被擠得水泄不通，一線城市新開樓盤一天搶光的新聞屢見報端。在中央明確房地產(chǎn)“去庫存”為今年五大任務(wù)之一的背景下，中央連續(xù)出臺了多數(shù)城市松綁限購、降首付比例、調(diào)整交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅等刺激措施。樓市熱并不讓人意外。然而，一線城市的火爆的樓市背后，杠桿資金尤其是場外配資更值得警惕。新華社上周文章援引深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰直接稱，供需長期存在的矛盾不足以支撐房價短期快速上漲，此輪上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用。
貸款杠桿——人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，新發(fā)放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。更值得關(guān)注的是，深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個百分點，可謂將貸款杠桿幾乎利用到了極致。
眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產(chǎn)理財產(chǎn)品——以互聯(lián)網(wǎng)金融為背景的搜狐和搜易貸聯(lián)合推出的“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品，然后對外發(fā)售。還有拼房網(wǎng)類的房產(chǎn)眾籌平臺，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例分享收益。
樓市場外配資規(guī)模有多大？
華夏時報報道，目前房地產(chǎn)交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。單就中介行業(yè)而言，通過“場外配資”實現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。如果“銀行按揭+首付貸”雙重杠桿疊加，風(fēng)險進(jìn)一步加大。各大中介公司公開宣傳的數(shù)據(jù)也顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元，而整個中介行業(yè)通過“場外配資”實現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，官方在政策層面加杠桿可以視為場內(nèi)加杠桿，更多的場外杠桿也在出現(xiàn)。各種首付貸款已經(jīng)可以將首付降到最低5%，也就是杠桿率可以放大到20倍。甚至部分企業(yè)，已經(jīng)可以提供契稅貸款。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分加杠桿其實更多不是從商業(yè)銀行系統(tǒng)進(jìn)入，而是從其他互聯(lián)網(wǎng)金融平臺進(jìn)入。包括一些中介為了擴(kuò)大平臺的利用效益，可能進(jìn)行零利率的房貸優(yōu)惠，這使各類加杠桿操作變得頻繁。此類加杠桿背后的擔(dān)保機(jī)制并不健全，增大各類風(fēng)險。
也有分析師認(rèn)為，當(dāng)前杠桿整體處于合理水平。一財援引中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎稱，購房者使用首付貸的比例很低。目前首付貸等場外配資對于房價的影響被夸大了，國內(nèi)的樓市杠桿仍處于比較合理的水平。似曾相識？
杠桿資金、場外配資，熟悉的字眼一再挑動著人的神經(jīng)。去年股市泡沫破滅還歷歷在目，主要原因也是由于居民投資加杠桿，一個是通過兩融的場內(nèi)加杠桿，另一個是通過場外配資加杠桿。作為一輪杠桿撬動起來的牛市，一開始就存在泡沫。而隨著監(jiān)管層強(qiáng)力去杠桿——清理場外配資、場內(nèi)融資融券、證券類信托，由于時間較短、手段較強(qiáng)硬，導(dǎo)致了股市的非理性踩踏事件，去年夏季的股災(zāi)許多人至今記憶猶新。
當(dāng)時，據(jù)國泰君安任澤平、張慶昌測算：A股杠桿資金存量為4萬億左右。場外配資規(guī)模約10000億，成本在13-20%之間，杠桿為1:4-1:5之間，主體為互聯(lián)網(wǎng)平臺、配資公司、券商、散戶。融資融券余額2.13萬億，杠桿在1:1左右。除了中介場外配資規(guī)?；虺f億外，與股市領(lǐng)域的場外配資不同，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“場外配資”是一環(huán)扣一環(huán)的杠桿配資。華夏時報援引業(yè)內(nèi)人士稱，目前，“場外配資”中有50%居民是連環(huán)房屋連環(huán)成交，占到整個房地產(chǎn)配資的半壁江山。
此外，A股去杠桿，可以借助禁止恒生HOMS系統(tǒng)等配資系統(tǒng)接入市場交易系統(tǒng)，而樓市則更為不容易做到。上漲時加杠桿有助于快速兌現(xiàn)預(yù)期，調(diào)整時去杠桿加大市場波動。一旦樓市出現(xiàn)任何問題，場外配資會極大地加劇波動風(fēng)險，引發(fā)連鎖反應(yīng)。北京師范大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉提出，不管如何，去庫存需要付出巨大代價。理性選擇是，至少這個代價不大于樓市崩潰的龐大損失。前車之鑒是股市，拔苗助長式的市場透支最終以持續(xù)異常動蕩收場，中國中產(chǎn)階級可能因股災(zāi)而被洗劫了超過10萬億以上的財富。
21財聞匯
