買房零首付？你是在講美國(guó)的次貸危機(jī)前的情況嗎？
　　NO，2016年3月1日，這在中國(guó)發(fā)生了！3月1日，沈陽(yáng)市政府發(fā)布房地產(chǎn)新政22項(xiàng)，最勁爆的莫過(guò)于第14條——“支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房。對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時(shí)限由6個(gè)月降為3個(gè)月，首付比例實(shí)行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。”
　　
1、為什么要出如此震驚的政策？
　　對(duì)大學(xué)生零首付，震驚??！為什么沈陽(yáng)政府會(huì)下發(fā)這樣的政策呢？牛熊交易室先帶大家看看沈陽(yáng)這幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。
　　沈陽(yáng)新建住宅價(jià)格指數(shù)從2013年10月起就進(jìn)入大滑坡?tīng)顟B(tài)，2014年2月從杭州開始的全國(guó)性房?jī)r(jià)下跌中沈陽(yáng)更是慘烈。即便2014年9月底央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)降低首付，以及連番降息，也并未能在2015年年中之前拉起沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)，即便2015年下半年有所反彈，也是比較弱的。
　　沈陽(yáng)市政府為什么很著急？這要先從沈陽(yáng)房地產(chǎn)的高庫(kù)存說(shuō)起。
　　克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，沈陽(yáng)房地產(chǎn)庫(kù)存2874萬(wàn)平方米，在全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市排第一，預(yù)期需要20個(gè)月左右才能消化完庫(kù)存。和2015年6月的2508萬(wàn)平方米相比， 短短半年已經(jīng)上漲了14.6%。 再加上沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣，要想去庫(kù)存不來(lái)幾針猛藥是不行了。
　　
2、一直在努力，未曾見(jiàn)療效
　　其實(shí)之前沈陽(yáng)也屢次救市，2014年沈陽(yáng)房地產(chǎn)交易中心權(quán)證部6月10日在其內(nèi)部網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于沈陽(yáng)限購(gòu)政策最新通知》，明確表示：即日起，沈陽(yáng)市限購(gòu)政策取消。外地人不限購(gòu)，可以購(gòu)買多套住房；沈陽(yáng)本地人也可購(gòu)買多套住房。
　　2015年“十一”前夕，沈陽(yáng)市政府發(fā)布新政9條，努力去庫(kù)存。如“對(duì)居民購(gòu)買新建商品住房建筑面積在90平方米以下的（含本數(shù)），按建筑面積每平方米30元發(fā)放補(bǔ)助資金；在90平方米至168平方米的（含本數(shù)），按建筑面積每平方米50元發(fā)放補(bǔ)助資金；在168平方米以上的，按建筑面積每平方米150元發(fā)放補(bǔ)助資金。對(duì)居民購(gòu)買商品非住宅的，按每平方米175元發(fā)放補(bǔ)助資金?！?BR>　　
3、杠桿！杠桿！猛如虎！
　　回到主題上，近期市場(chǎng)已經(jīng)開始擔(dān)憂首付貸了，在《250天前股市杠桿爆了，現(xiàn)在房地產(chǎn)10倍杠桿了》一文中提到，在非限購(gòu)的城市中購(gòu)一套500萬(wàn)元的房子，按照最新的首付政策規(guī)定首付需要100萬(wàn)，稅費(fèi)暫不計(jì)。那么，買房者只需自己掏出50萬(wàn)元，再通過(guò)金融中介公司獲取首付貸50萬(wàn)，然后再以此向銀行申請(qǐng)貸款400萬(wàn)元。這么一算，買房者的杠桿上升到10倍。
　　10倍杠桿已經(jīng)很可怕了，給我一個(gè)杠桿，我可以撬起地球。但別忘了，融資盤具有天然的脆弱性。股市中是這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)中也是這樣，只不過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款比較隱蔽些，不如股市中每天都公布融資融券數(shù)據(jù)，房市中每個(gè)季度才公布。但這種隱蔽性其實(shí)加大了泡沫破裂的成本，一旦潮水退去，發(fā)現(xiàn)在裸泳的被擊殺的速度會(huì)很快。
　　融資盤存在強(qiáng)平機(jī)制，雖然房市中不如股市HOMS系統(tǒng)中那么手起刀落就強(qiáng)平了，但金融中介砍倉(cāng)也不會(huì)猶豫的，這就是為何2011年溫州出現(xiàn)了很多房屋被法院查封的案子了。
　　牛熊交易室認(rèn)為，杠桿成為市場(chǎng)波動(dòng)的放大器，在上漲的市場(chǎng)階段，融資買入推動(dòng)了股價(jià)和房?jī)r(jià)的的進(jìn)一步上漲，而這又刺激著融資買入的動(dòng)力，但當(dāng)市場(chǎng)下跌模式開啟時(shí)，融資盤平倉(cāng)和房?jī)r(jià)下跌則形成了負(fù)反饋。
　　那現(xiàn)在沈陽(yáng)市政府推出零首付，這是一場(chǎng)多么瘋狂的舉動(dòng)，在最需要去杠桿的領(lǐng)域如此瘋狂的加杠桿，是要誰(shuí)來(lái)買單呢？細(xì)思極恐，已不敢想象了！

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