買房的、賣房的、沒買房的、看熱鬧的，剛過去的2015年，房地產照常是大家最愛聊的話題。這一年，限購限貸政策松了、房貸降了、房價漲了、房企玩跨界了、互聯網被房企大佬們掛在嘴邊了、王石對險資發(fā)飆了。這一年，中國地產圈有人歡喜有人憂，有人開懷有人愁，雖然生活總是要向前看，只是在這之前，回頭看看2015，才能更好地理解2016。
關鍵詞一：量價齊漲
2015年全年全國主要54個城市，累計成交套數達到303.8萬套，同比上漲達到了13.87%。雖然金九成色不足，但銀十到12月住宅市場成交明顯上漲，市場成交水平仍處高位，成交量整體回暖帶動全國房價呈現上漲走勢，樓市出現了暖冬。
與成交上升幾乎同步的，是房價的上漲。中國指數研究院百城房價指數顯示，2015年12月全國100個城市（新建）住宅平均價格
為10980元/平方米，環(huán)比上漲0.74%，漲幅較上月擴大0.28個百分點，同比上漲4.15%，漲幅較上月擴大1.22個百分點。北京、上海等10大城市（新建）住宅均價為20624元/平方米，同比上漲9.25%。你希望還是不希望，房價都在上漲……
關鍵詞二：市場分化
雖然整體看房地產市場量價齊漲，但是不代表所有地方都是如此。54個城市房地產銷售面積同比增長7.5%，商品房銷售額56745億元，增長15.3%。銷售額漲幅遠遠超過銷售面積7.8個百分點，主要原因就在于一二線城市成交占比增加及改善占比增加。
業(yè)內人士表示，從全國房地產市場看，一二線城市市場升溫，庫存降低，但很多三四線城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風險。
關鍵詞三：庫存難題
2015年11月10日，中央財經領導小組第十一次會議，提出要化解房地產庫存，促進房地產持續(xù)健康發(fā)展，這是中央首次明確要去庫存。12月14日的中央政治局會議和12月18日召開的中央經濟工作會議均把化解房地產庫存作為重要議題。國家統計局數據顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1005萬平方米。一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月，這說明去庫存的靶心應該對準三四線城市。在供應端，2015年土地供應過猛的勢頭得以有效節(jié)制，全國300多個城市土地供應量同比大幅下滑36%。
關鍵詞四：地王頻出
2015年40個大城市土地出讓金合計達到18826.1億元，同比上漲3.2%。大部分城市土地出讓金均漲，其中超過千億元的城市就有北京、上海、重慶3個。20大標桿房企合計拿地金額突破4724億元，這一金額同比上漲幅度高達29%。
40個城市中，樓面價上漲的城市達到了22個，大部分一二線城市的樓面價均出現了明顯的上漲。地王出現最多的北京，2015年競拍土地的平均溢價率約為46%，住宅用地平均樓面價已經高達3.8萬元/平方米左右。深圳則誕生了7.99萬/平方米的全國單價地王。
關鍵詞五：政策放松
2015年，除少數一線城市外，限購限貸全面放松?！?30新政”將二套房首付降低至4成，“930新政”又將首套房最低首付比例至2.5成。各級政府更是在稅費減免、財政補貼、提高普通住宅標準等方面多管齊下，全力刺激需求入市。
在對房地產影響最大的信貸領域，截至2015年央行累計實施了五次降息和四次降準。更寬松的信貸環(huán)境，一方面刺激買房人出手買房，另一方面也刺激房企加大融資力度，從而緩解企業(yè)資金壓力。
關鍵詞六：房企跨界
隨著經濟的發(fā)展以及人們生活水平的提高，人們在影視、娛樂、體育、旅游等方面的消費投入也越來越多，這使諸多房企都看到了文化產業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。恒大在體育產業(yè)、萬達在文化旅游產業(yè)的腳步在不斷加大，泰禾、世茂、保利等也在加大對電影院線的投入。此外，隨著社會老齡化加速，養(yǎng)老和醫(yī)療將發(fā)展成重點產業(yè)之一。恒大地產、榮盛發(fā)展等均成立了自己的大健康業(yè)務子公司，世紀金源則是和專注科技醫(yī)療的賽伯樂聯手，整合資源共同發(fā)展醫(yī)療產業(yè)。
關鍵詞七：個稅改革
個稅改革，房貸有望作為個稅抵扣項的消息，使2015年年末地產股板塊迎來一波上漲行情。各方消息顯示，個稅改革方案在財政部內部已經完成，2016年有望上報。對于稅前月收入在1萬-5萬元之間的人群對該項政策的敏感度最高，家庭收入每增加1000元，購房能力可提升0.68個百分點。
關鍵詞八：物業(yè)上市
2015年房企在傳統的物業(yè)管理業(yè)務方面做出了一些新動作，主要是物業(yè)服務被分拆出來作為主業(yè)之一單獨重點發(fā)展，并且多家房企都提出了未來將物業(yè)板塊單獨拆分上市的計劃。去年10月23日，中海物業(yè)成功在港交所上市，此外萬科、碧桂園等也都明確表達了拆分計劃。希望上市能為物業(yè)這個爭議頗多的行業(yè)帶來更加規(guī)范的未來。
關鍵詞九：金融互補
由于金融能夠很好地和房地產主業(yè)形成互補關系，因此在近兩三年金融行業(yè)一直是房企轉型的焦點之一。房企發(fā)展金融業(yè)務主要是和銀行以及現有的金融機構合作，或者成立自己的金融公司。2015年房企在金融領域的幾個動作，意識發(fā)展互聯網金融，比如綠地和奇虎合作、萬達收購快錢等。二是設立房地產相關基金，在此方面當代置業(yè)、北京城建、中天城投等多家企業(yè)均和銀行有基金合作。三是入股保險、信托公司等，例如綠地入股杭州工商信托，萬達入股百年人壽，恒大成立自己的人壽公司等。
關鍵詞十：險資狂潮
保險業(yè)對房地產的“入侵”在2015年愈演愈烈，從金地、遠洋、金融街先后出現險資大股東，最后在寶能系與萬科管理層對萬科的股權爭奪中迎來高潮。如今還在停牌中的萬科，最終結果還要看后續(xù)進展，不過在資金密集型的地產行業(yè)來看，險資“野蠻人”的大舉進入無可避免。當然，對抗險資的，也有主動引入的。中國平安投資了62.95億元用于收購碧桂園增發(fā)股份，約占碧桂園總股份9.9%。新華人壽以27.81億元認購中國金茂配售股份,從而以9.5%的持股比例成為其第二大股東。
新金融觀察報
