戶籍制度和購(gòu)房相結(jié)合的政策存在錯(cuò)位問(wèn)題，當(dāng)前樓市庫(kù)存較大、投資下滑嚴(yán)重的廣大的三四線城市，不存在太多的落戶問(wèn)題，戶籍制度對(duì)推動(dòng)住房消費(fèi)的效果有限。
　　高速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能量驚人。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至10月末，我國(guó)商品房待售面積6.86億平方米，除此還有超過(guò)70億平方米的在建面積；第一太平戴維斯更預(yù)計(jì)，到2020年，中國(guó)還將新增300億平方米各類物業(yè)。
　　11月10日，習(xí)近平在主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)，首次提出了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的問(wèn)題；次日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要加快戶籍制度改革以帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。壓力之下，去庫(kù)存成高層共識(shí)。
　　自1998年住房信貸化開(kāi)始，經(jīng)過(guò)17年的高速增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“存量時(shí)代”，已猝不及防地到來(lái)。
　　連續(xù)三年的庫(kù)存上漲
　　6.86億平方米，創(chuàng)下房地產(chǎn)待售庫(kù)存新高。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，這種勢(shì)頭還將繼續(xù)，“有可能會(huì)超過(guò)7億平方米”。
　　今年房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存整體呈上漲趨勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，除5月份庫(kù)存下降了15萬(wàn)平方米外，其他月份均為上漲。
　　實(shí)際上，2012年以來(lái)，房地產(chǎn)待售面積每隔12個(gè)月都以至少1億平方米的幅度增加。截至2013年9月末，全國(guó)商品住宅待售面積為44636萬(wàn)平方米；兩年后，全國(guó)待售面積增加了23996萬(wàn)平方米，漲幅高達(dá)54%。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存整體上在持續(xù)走高，但一二線城市和三四線城市卻有明顯的分化，一二線城市的庫(kù)存壓力明顯小于三四線城市。
　　易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比（又稱去化周期）分別為10.0、12.2和18.9個(gè)月，這意味著二三線城市要一年以上的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。
　　一線城市10月份市場(chǎng)總體活躍，已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月存銷比低于12個(gè)月，10月份深圳新建商品住宅存銷比為6.4個(gè)月，這也是今年一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因所在。
　　在易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，廣西北海的存銷比數(shù)值最高，截至10月份為31個(gè)月；山東省三線城市煙臺(tái)存銷比為26個(gè)月。另外，二線城市天津、西安的存銷比也較高。
　　對(duì)于這類城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，消化庫(kù)存依舊是個(gè)難題。
　　值得注意的是，一邊是庫(kù)存增加，一邊是消化的速度下降。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，商品住宅銷售面積94898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。
　　單月來(lái)看，商品住宅銷售增速放緩甚至回落，10月，全國(guó)商品住宅銷售面積為11990萬(wàn)平方米，環(huán)比9月份的13233萬(wàn)平方米下降1200多萬(wàn)平方米。
　　對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎的解釋是，非重點(diǎn)城市商品住宅銷售增速回落，拉動(dòng)全國(guó)銷售整體下行；另外，大戶型住宅（144平方米以上）銷售增速回落幅度較大也是影響因素。
　　同策咨詢預(yù)計(jì)到明年，各地庫(kù)存情況會(huì)進(jìn)一步分化。當(dāng)前庫(kù)存去化周期在12個(gè)月左右的城市，比如重慶、武漢、福州等，庫(kù)存去化周期將回落，去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。
　　而其他供地量與庫(kù)存量偏大、庫(kù)存去化周期在12個(gè)月以上的城市，則仍然面臨去庫(kù)存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市，則仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。
　　投資下滑拖累GDP
　　房地產(chǎn)銷售整體平淡，去庫(kù)存壓力依舊較大，這讓開(kāi)發(fā)商投資意愿大降。
　　財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，1-10月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入23043億元，同比減少10936億元，下降32.2%，其中10月份同比下降3.1%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
　　任志強(qiáng)預(yù)計(jì)，全國(guó)土地出讓年收入最高的時(shí)候在四萬(wàn)億以上，今年全年估計(jì)不到三萬(wàn)億，降幅在25%到30%。除了北京、上海等幾個(gè)核心城市，更多城市的土地賣不出去。
　　“關(guān)鍵就在于三四線城市拖后腿?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，目前一二線城市總體表現(xiàn)不錯(cuò)，部分城市的高溢價(jià)率現(xiàn)象依然很突出，但三四線城市的土地市場(chǎng)依然乏人問(wèn)津。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，面對(duì)三四線城市的明顯過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企已全面回歸一二線城市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億，其中一線城市的占比歷史首次突破了40%比例，高達(dá)44%。
　　盡管如此，全國(guó)667個(gè)城市的土地成交整體依然低迷。1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元，同比2014年同期名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。
　　這已經(jīng)是全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的“20連跌”，受到房地產(chǎn)業(yè)下行影響，“三駕馬車”之一的固定資產(chǎn)投資增速一路創(chuàng)出新低，連累GDP增速也出現(xiàn)下滑。
　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“毋庸置疑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的大幅回落已經(jīng)很大程度上影響到了GDP和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從宏觀經(jīng)濟(jì)局勢(shì)出發(fā)，房地產(chǎn)的高庫(kù)存問(wèn)題亟需破解?！?BR>　　去庫(kù)存或是“持久戰(zhàn)”
　　事實(shí)上，自去年9.30新政開(kāi)始，樓市去庫(kù)存便已展開(kāi)。今年的3.30、連續(xù)降準(zhǔn)降息、放松房企融資等政策，無(wú)一不指向這一目標(biāo)。
　　但張大偉等業(yè)內(nèi)人士指出，這些政策真正生效的只是在一線城市和極少數(shù)二線城市，在廣大的三四線城市收效甚微。
　　張大偉預(yù)計(jì)，為了去庫(kù)存，寬松政策還將加碼，加大棚戶區(qū)改造力度、信貸政策繼續(xù)寬松、戶籍制度改革、調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)、放緩房產(chǎn)稅落地、降低房企融資難度等將會(huì)是未來(lái)的政策儲(chǔ)備。
　　任志強(qiáng)更建議，可以用個(gè)人所得稅抵扣住房按揭貸款利息，以推動(dòng)購(gòu)房需求；此外，可能需要放開(kāi)政策，不限制購(gòu)買第三套住房。還有，放開(kāi)二孩的政策后，也許有很多人愿意買房子。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭表示，短期內(nèi)，去庫(kù)存的政策可能包括：個(gè)人房貸進(jìn)一步寬松，首付仍有降低的空間；財(cái)稅政策加大支持力度，取消二手交易的營(yíng)業(yè)稅，暫緩房地產(chǎn)稅立法，首套房貸利息可抵個(gè)人所得稅；貨幣政策繼續(xù)寬松，降準(zhǔn)降息繼續(xù)；棚改拆遷補(bǔ)貼，以貨幣為主，實(shí)物為輔。
　　但是對(duì)于廣大的二三四線城市而言，在人口流入減少甚至負(fù)流入的情況下，最好的應(yīng)對(duì)之策也許是城市化：鼓勵(lì)更多人口進(jìn)入城市，落戶生根，并且有能力去購(gòu)房。
　　這并不僅僅是改革戶籍制度的問(wèn)題。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，戶籍制度和購(gòu)房相結(jié)合的政策存在錯(cuò)位問(wèn)題，當(dāng)前樓市庫(kù)存較大、投資下滑嚴(yán)重的廣大的三四線城市，不存在太多的落戶問(wèn)題，戶籍制度對(duì)推動(dòng)住房消費(fèi)的效果有限，相比之下，大中城市戶籍吸引度較大，戶籍制度對(duì)推動(dòng)市場(chǎng)成交效果明顯。
　　楊紅旭認(rèn)為，住房制度改革大局已定，核心是住房供應(yīng)雙軌制：商品房和保障房，但還有值得深化之處。比如，金融方面，公積金制度必須改革，建立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化（MBS）；針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員，只要是常住人員，擁有居住證，就應(yīng)根據(jù)其居住年限、社保等情況享受程度不等住房保障；完善城市更新（舊改、棚改、城中村改造）政策。
　　相對(duì)而言，這是一個(gè)長(zhǎng)期的政策，需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

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