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任澤平:房地產(chǎn)時(shí)代已結(jié)束 怎么刺激都沒用

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2018-03-17  瀏覽次數(shù):8
核心提示:“變革機(jī)遇預(yù)見未來”全球資產(chǎn)配置高峰論壇于2015年11月15日在上海舉行。國泰君安首席宏觀分析師任澤平出席并演講。 我們國運(yùn)好

   

    “變革機(jī)遇預(yù)見未來”全球資產(chǎn)配置高峰論壇于2015年11月15日在上海舉行。國泰君安首席宏觀分析師任澤平出席并演講。
    我們國運(yùn)好,過去30年,在鄧、朱時(shí)代,我們啟動(dòng)了兩輪改革,目前我們正在重啟第三輪改革。大家記得1978年中國的城鎮(zhèn)化率18.3%,當(dāng)時(shí)號(hào)稱10億人口8億農(nóng)民,當(dāng)時(shí)農(nóng)村有大量廉價(jià)勞動(dòng)力,蓄水池。我們發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)的過程中,我們把農(nóng)民變成產(chǎn)業(yè)工人,只需要給農(nóng)民工生存工資就夠了。
    過去二三十年,中國的農(nóng)民工工資基本不漲。過去高增長的原因,就是因?yàn)槲覀冇写罅苛畠r(jià)勞動(dòng)力。1962到1976年是中國的主流人群,是中國人口出生高峰。這個(gè)主流人群決定了過去整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)增長的特點(diǎn),以及我們的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。1962到1976年,人口出生高峰之后,隨后我們出現(xiàn)了人口斷崖,因?yàn)橛?jì)劃生育?,F(xiàn)在中國的主流人群是38歲到53歲,中國還有最后7年的機(jī)會(huì)窗口期,從要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)變。
    如果我們做成了,中國將創(chuàng)造第二個(gè)奇跡,會(huì)比前面第一個(gè)奇跡還要大,我們將成為世界第一大經(jīng)濟(jì)體。13.7億的一個(gè)國家,躋身發(fā)達(dá)國家的俱樂部。但如果我們做不成,坦率的告訴各位,7年后我們將出現(xiàn)人口斷崖,下場會(huì)很慘。
    03、08年,劉易斯的兩個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)。2012年勞動(dòng)年齡人口數(shù)量逐年減少。我們的出口,從過去20%的增長,降到現(xiàn)在的個(gè)位數(shù)。
    中國增速換檔的典型事實(shí),來自于房地產(chǎn)長周期拐點(diǎn)的出現(xiàn)。房地產(chǎn),實(shí)際上也是人口周期。20到50歲的人買房子,20到35歲首次置業(yè),35到50歲改善性置業(yè)。過去我們?yōu)槭裁床粩嗟恼{(diào)整房地產(chǎn)市場,但中國的房價(jià)一路上漲?因?yàn)橘I房人群在不斷的增加,這是基本供求決定的。未來是什么?2014年中國的置業(yè)人群開始出現(xiàn)凈減少。
    未來,你怎么刺激房地產(chǎn)這個(gè)時(shí)代都結(jié)束了。所以,我們可以看到,從2014年,房地產(chǎn)投資由過去20%的增長降到現(xiàn)在的0增長。現(xiàn)在最需要研究的就是人口周期拐點(diǎn)出現(xiàn)后的房地產(chǎn)是什么樣的特點(diǎn)。我問大家一個(gè)問題,人,繼續(xù)向大城市遷移?還是回歸中小城鎮(zhèn)?是的,向大城鎮(zhèn)遷移。
    我們做了10多個(gè)經(jīng)濟(jì)體的研究,這張圖告訴我們,人口紅利結(jié)束之后,人繼續(xù)往大城市遷移。無論是美國、日本還是其它經(jīng)濟(jì)體都是一樣的。有才華的年輕人,財(cái)富凈值人士,將天然選擇到大城市當(dāng)中,因?yàn)橹挥写蟪鞘胁趴梢越o年輕人實(shí)現(xiàn)夢想的舞臺(tái),只有大城市,才可以為財(cái)富凈值人士提供優(yōu)質(zhì)的公共資源。
    所以說,人繼續(xù)往大城市當(dāng)中去。所以,我們可以看到,當(dāng)人繼續(xù)往大城市遷移的時(shí)候,一線房地產(chǎn)有銷量沒土地,表現(xiàn)為價(jià)格的上漲和地王的再現(xiàn)。三四線城市沒有銷量,土地和庫存高企。
    去年,我對中國的房地產(chǎn)做過一個(gè)預(yù)測,未來10年一線房價(jià)再漲一倍,三四線漲不動(dòng),房地產(chǎn)投資零增長。一線和核心二線只有10多個(gè),三四線有幾百個(gè),它們占房地產(chǎn)投資的80%。三四線城市持續(xù)去庫存,我們再怎么刺激房地產(chǎn)都不可能回到依賴房地產(chǎn)穩(wěn)增長的時(shí)代。如果說你把三四線沒有人的城市的房地產(chǎn)都能刺激起來,你要放多少水???不一定是好事。
    未來,中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)非常接近中長期的底部了,但是想要起來是很難的。想起來,必須要有通過改革的放活,新興產(chǎn)業(yè)的崛起,這需要一個(gè)過程。中國未來可能會(huì)有一個(gè)L型的走勢,至少三到五年。
    這個(gè)過程中,我們的政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)需要做出積極的應(yīng)對。坦率的告訴各位,我比一般人對中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功抱有更大的信心,中國和拉美不一樣,拉美的經(jīng)濟(jì)體號(hào)稱也是“金磚國家”,但實(shí)際上就是賣資源的。拉美的GDP,很多到了負(fù)增長,但是中國還有5%-7%的增長,我們有龐大的工人隊(duì)伍和企業(yè)家隊(duì)伍、企業(yè)家精神,而且我們采取的是出口導(dǎo)向型的戰(zhàn)略,我們的企業(yè)一開始就是全球競爭的。
    這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)點(diǎn),只要我們的戰(zhàn)略和改革不要犯方向性的錯(cuò)誤,我認(rèn)為中國轉(zhuǎn)型成功將是大概率事件。我們可以看到,轉(zhuǎn)型成功的這幾個(gè)經(jīng)濟(jì)體,日本、南韓、中國臺(tái)灣、新加坡、中國香港都在我們的周邊。
    他們的制度、文化等等都和我們相近,核心是我們這幾年要積極地應(yīng)對,不要犯方向性的錯(cuò)誤?,F(xiàn)在中國人均GDP7800美金,1.2萬是發(fā)達(dá)國家的門檻值。我們現(xiàn)在是世界第二大經(jīng)濟(jì)體,如果我們能夠通過成功的重啟中國第三輪改革,未來20年不需要高增長,5%到6%就夠了。我們用5到7年,中國躋身發(fā)達(dá)國家的行列,成為中國第一大經(jīng)濟(jì)體。在座諸位的財(cái)富,將分享中國第二個(gè)奇跡。

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