“上半年的業(yè)績(jī)可以說(shuō)好的非常好，差的頹廢到一塌煳涂，在中間搖擺的企業(yè)其實(shí)很少，產(chǎn)生兩極分化的主要原因是，目前房地產(chǎn)行業(yè)的整合和城市化的發(fā)展進(jìn)程，市場(chǎng)在慢慢淘汰一部分企業(yè)”
     隨著赴港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)公布2015年半年報(bào)，房地產(chǎn)行業(yè)的整體表現(xiàn)漸漸浮上臺(tái)面：整體盈利能力出現(xiàn)下滑，房企呈現(xiàn)出兩極分化態(tài)勢(shì)。
　　一方面，龍頭企業(yè)仍保持了較高速的增長(zhǎng)。具體來(lái)看，在核心凈利潤(rùn)方面，上半年萬(wàn)達(dá)商業(yè)（3699.HK）為22.64億元，同比上漲116.65%；恒大地產(chǎn)（3333.HK）為101.6億元，同比上漲56.5%；華潤(rùn)置地（1109.HK）50.21億港元，同比上漲31.8%；中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK，下稱中海）136.3億港元，同比上漲20.3%；萬(wàn)科（2202.HK，000002.SZ）48.14億元，同比上漲5.54%。
　　據(jù)財(cái)新記者統(tǒng)計(jì)，上半年，上述五大房企的整體銷售額約為3799.1億元人民幣，銷售面積40.56億平方米，其中，萬(wàn)科延續(xù)了半年銷售金額過(guò)千億的好成績(jī)，恒大、中海和萬(wàn)達(dá)的銷售額亦超過(guò)500億元，分別較去年同期上漲25.7%、17%及10%。
　　另一方面，一些企業(yè)則出現(xiàn)大幅下跌的狀況。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)（3383.HK）上半年的股東應(yīng)占利潤(rùn)為9.65億元，同比下跌52.8%；保利香港（0119.HK）1.03億港元，同比下跌90.9%；綠城中國(guó)（3900.HK）6.15億元，同比下跌7%。
　　業(yè)績(jī)的波動(dòng)影響房地產(chǎn)商對(duì)下半年的整體預(yù)期。中海地產(chǎn)總裁郝建民在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布，中海地產(chǎn)將年初定的1680億港元的銷售目標(biāo)上調(diào)至1800億港元，這一舉動(dòng)在近年來(lái)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上較為少見。華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、副總裁唐勇在業(yè)績(jī)會(huì)上則指出，短期內(nèi)股市的波動(dòng)會(huì)影響一部分人的支付能力，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，股市影響有限。
　　形成對(duì)比的是，綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南則指內(nèi)地股市下跌令樓市下半年難以出現(xiàn)“金九銀十”的銷售旺季。
　　一名不愿具名的外資券商地產(chǎn)分析師在接受財(cái)新記者采訪時(shí)表示，內(nèi)地房企今年上半年的整體表現(xiàn)“比上不足，比下有余”，進(jìn)一步呈現(xiàn)‘冰火兩重天’的局面?！吧习肽甑臉I(yè)績(jī)可以說(shuō)好的非常好，差的頹廢到一塌煳涂，在中間搖擺的企業(yè)其實(shí)很少，產(chǎn)生兩極分化的主要原因是目前房地產(chǎn)行業(yè)的整合和城市化的發(fā)展進(jìn)程，市場(chǎng)在慢慢淘汰一部分企業(yè)”，他表示。
　　盡管各上市房企的利潤(rùn)有增有減，但體現(xiàn)企業(yè)盈利能力的毛利率均出現(xiàn)不同程度的下滑，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出增收不增利的情況。
　　具體來(lái)說(shuō)，上半年，萬(wàn)科的毛利率由去年的23.26%下跌至22.18%；萬(wàn)達(dá)商業(yè)由44.86％下跌至44.31%；恒大地產(chǎn)則由28.6%輕微下滑至28.4%；綠城中國(guó)、雅居樂(lè)及保利香港的毛利率亦出現(xiàn)不同程度的下滑。只有華潤(rùn)置地的毛利率逆市上漲，由去年同期的30.4%上漲至32.2%。
　　毛利率出現(xiàn)下滑主要是由于土地成本持續(xù)走高、房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢回暖但未見較大反彈造成。一名房地產(chǎn)股票分析師向財(cái)新記者指出，今年上半年內(nèi)地房企的業(yè)績(jī)可以說(shuō)是“沒(méi)驚喜也沒(méi)驚嚇”，但隨著毛利率的下跌，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是過(guò)去的高利潤(rùn)行業(yè)，而是進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)的范圍。
　　“他們現(xiàn)在面臨的最痛苦的問(wèn)題就是，一方面拿地很貴，另一方面又不能像以前那樣不計(jì)較融資成本，說(shuō)白了，就是如何才能賺錢，而不是只賺吆喝”，上述人士說(shuō)到。
　　上述外資券商地產(chǎn)分析師也有類似看法，他向財(cái)新記者透露，今年香港上市內(nèi)地房企的銷售金額上漲約15%，總利潤(rùn)上漲約6%，但整體的毛利率卻下降了3%。
　　“乍一看，好像上半年地產(chǎn)發(fā)展商的日子過(guò)的都還算湊合，銷售增長(zhǎng)，有的利潤(rùn)也在增長(zhǎng)，但問(wèn)題是這些數(shù)據(jù)都沒(méi)有‘含金量’。前兩年房地產(chǎn)商都以銷量大為榮，現(xiàn)在有人說(shuō)自己銷量特別好，大家都會(huì)不甚了了，人們關(guān)注的是這個(gè)銷量好的背后，到底有沒(méi)有錢賺，有沒(méi)有可持續(xù)性，”他表示。
　　面對(duì)高昂的土地價(jià)格和融資成本，在加上盈利的三重壓力，去庫(kù)存化成了上半年各大房企的關(guān)鍵詞。據(jù)萬(wàn)科統(tǒng)計(jì)，上半年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存開始逐漸減少，截至6月底，14
城市新房庫(kù)存面積由2014年底的1.52 億平方米下降至 1.48 億平方米，去庫(kù)存化周期由 2014 年底的 11.3 個(gè)月下降至 10.4 個(gè)月。
　　萬(wàn)科董秘譚華杰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年上半年成交以去庫(kù)存為主，比去年的低谷有所好轉(zhuǎn)，未來(lái)市場(chǎng)仍將延續(xù)去庫(kù)存的趨勢(shì)。萬(wàn)科總裁郁亮則指出，房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，土地拿得多并不一定是財(cái)富，“供需關(guān)系的變化將推動(dòng)市場(chǎng)新房的去庫(kù)存化?！?BR>　　綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，綠城中國(guó)上半年約63%的銷售額來(lái)自于去庫(kù)存樓盤，預(yù)計(jì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)在近兩三年內(nèi)的主旋律都將以去庫(kù)存化為主。
　　上述外資券商分析師指出，去庫(kù)存化背后的原因?qū)嶋H上是土地價(jià)格的高昂以及房地產(chǎn)商對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的不確定性。“盡管銷售不錯(cuò)，但上半年房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速在下降，新開工面積也在下降，開發(fā)商們都表現(xiàn)的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，去庫(kù)存可以讓公司的機(jī)動(dòng)性變得更好，”他表示。

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