借助此番深圳樓市過(guò)山車(chē)式的暴漲，一向落后于京滬的深圳豪宅大有趕超之勢(shì)。
根據(jù)深圳市美亨投資咨詢(xún)有限公司（下稱(chēng)“美亨投資”）統(tǒng)計(jì)，在單價(jià)6萬(wàn)/平方米以上的豪宅中，深圳5月成交總額65.7億元，超過(guò)了上海的50.9億元和北京的21.5億元；成交均價(jià)方面，深圳也以8.4萬(wàn)/平方米遠(yuǎn)超上海的6.8萬(wàn)/平方米、北京的7.1萬(wàn)/平方米。
業(yè)內(nèi)將2015年稱(chēng)為“深圳頂豪年”。以深圳灣壹號(hào)、招商海上世界雙璽、深業(yè)上城等為代表的頂豪正帶領(lǐng)深圳樓市跨入“10萬(wàn)”時(shí)代，其中不乏單價(jià)超20萬(wàn)/平方米的高層豪宅。
無(wú)論是豪宅開(kāi)發(fā)商還是二手中介，都明顯感覺(jué)到深圳的豪宅進(jìn)入了新一輪井噴和上漲之勢(shì)。
“深圳豪宅以前老跟在北京和上海的后面，現(xiàn)在終于可以‘揚(yáng)眉吐氣’了?！鄙钲谀澈勒?xiàng)目人員王莉（化名）對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者感嘆道，唯一的缺憾在于，深圳豪宅買(mǎi)家更多注重投資價(jià)值和圈層效應(yīng)，真正能夠欣賞豪宅的買(mǎi)家還少了些。
剛需變豪宅，豪宅變頂豪
經(jīng)歷了多年低谷期之后，深圳的豪宅市場(chǎng)正像一匹脫韁的野馬。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月深圳豪宅市場(chǎng)創(chuàng)下年內(nèi)新高，一手豪宅成交581套，環(huán)比大漲117%；成交金額67億元，環(huán)比增加122%；成交均價(jià)62717元/平方米，環(huán)比上漲11%。
其中，千萬(wàn)以上豪宅總量占比五成，1500萬(wàn)以上的頂級(jí)豪宅占比突破三成，環(huán)比上月再增一成。
豪宅入市的也速度正在加快。5月，深圳共有4個(gè)高端豪宅入市，包括當(dāng)月獲得批售的兩個(gè)項(xiàng)目。
由于市場(chǎng)火爆，5月開(kāi)盤(pán)的豪宅項(xiàng)目平均銷(xiāo)售率在八成以上。這相當(dāng)于過(guò)去很多普通住宅的銷(xiāo)售速度，打破了豪宅“慢慢賣(mài)”的規(guī)律。
而根據(jù)美亨投資統(tǒng)計(jì)，5月份，深圳6萬(wàn)/平方米以上的豪宅成交總額達(dá)65.7億元，是上海、北京同期的1.3倍、3倍；成交均價(jià)8.4萬(wàn)/平方米，比上海、北京分別高出了18%、23%。
也就是說(shuō)，在單價(jià)6萬(wàn)/平方米的豪宅市場(chǎng)中，深圳無(wú)論是在成交均價(jià)還是總量上，都已超越了上海、北京。
王莉告訴記者，她所在的豪宅項(xiàng)目在2014年不溫不火，當(dāng)時(shí)最低單價(jià)5萬(wàn)/平方米，都會(huì)被客戶(hù)說(shuō)太貴。但到了今年，尤其是4月份以來(lái)，單價(jià)在7~9萬(wàn)/平方米之間，客戶(hù)都搶著買(mǎi)。
位于深圳蛇口片區(qū)的招商海上世界雙璽也遭遇了“豪客”們的哄搶。4月22日，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，所推房源很快售罄。本報(bào)記者在深圳規(guī)土委官網(wǎng)查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目已備案的房源中，最高單價(jià)達(dá)20萬(wàn)/平方米，最高總價(jià)超1億元，大部分房源總價(jià)都在2000萬(wàn)以上。
那么，深圳豪宅為何會(huì)在此時(shí)爆發(fā)？主要還是受到“330”新政的刺激。
深圳中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，深圳豪宅在“330”新政出臺(tái)后的第一個(gè)月，也就是4月份開(kāi)始啟動(dòng)。4月，深圳一手豪宅項(xiàng)目共成交268套，合計(jì)5.33萬(wàn)平方米，面積環(huán)比增加36%，同比去年4月大增288%。其中，800萬(wàn)元以上豪宅成交在豪宅總量的占比高達(dá)53%，環(huán)比上升15個(gè)百分點(diǎn)。
中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示，“330”新政刺激了深圳剛需市場(chǎng)暴漲，龍華、前海、寶安等區(qū)域一些剛需盤(pán)的價(jià)格漲到了5~6萬(wàn)，已接近豪宅價(jià)格，促使部分買(mǎi)家將目光投向豪宅。
“剛需盤(pán)的價(jià)格上漲使得一部分人在高位套現(xiàn)，進(jìn)而有資金進(jìn)入豪宅市場(chǎng)?！毙ば∑秸f(shuō)，這包括換房客和投資客。一些擁有中大戶(hù)型的換房客在深圳房?jī)r(jià)暴漲之際將原有的房子高價(jià)賣(mài)出，成為豪宅的自用型買(mǎi)家。而此前投資了剛需盤(pán)的投資客，也趁機(jī)高位套現(xiàn)，2~3套剛需盤(pán)的價(jià)格足以買(mǎi)入一套豪宅。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪(fǎng)的多位投資客確實(shí)看好深圳的豪宅。投資客林偉（化名）表示，過(guò)去幾年由于限購(gòu)限價(jià)，深圳豪宅一直滯漲，在當(dāng)前換房客的需求井噴之后，豪宅將會(huì)迎來(lái)一波上漲行情。而他早在今年年初就已買(mǎi)下一處海景豪宅。
投資客的舞臺(tái)？
對(duì)于市場(chǎng)反應(yīng)最靈敏的深圳來(lái)說(shuō)，豪宅4、5月的上漲僅僅是開(kāi)始。
“二手豪宅也開(kāi)始動(dòng)了，前幾天香蜜湖一號(hào)又成交了兩套?！蓖顿Y客陳彬（化名）昨天興奮地告訴記者。
香蜜湖一號(hào)是深圳老牌豪宅，陳彬在十年前入手該項(xiàng)目一套房源的單價(jià)不到2萬(wàn)/平方米，如今該項(xiàng)目的均價(jià)已經(jīng)漲到了14~15萬(wàn)/平方米。
而深圳一手豪宅的備案價(jià)格正在被頻頻刷新：前海月亮灣山莊最高價(jià)16萬(wàn)/平方米，蛇口招商招商海上世界雙璽最高價(jià)20萬(wàn)/平方米，福田深業(yè)上城最高價(jià)25萬(wàn)/平方米。寶安中洲E-class最高價(jià)高達(dá)37.6萬(wàn)/平方米，雖然該項(xiàng)目隨后被深圳官方約談，更改后的備案價(jià)仍然高達(dá)16萬(wàn)/平方米。
在肖小平看來(lái)，深圳豪宅的一大特點(diǎn)是投資屬性強(qiáng)，這也是驅(qū)動(dòng)深圳豪宅快速上漲的一大因素。深圳的買(mǎi)家都比較理性，希望既能居住，又能升值，甚至升值空間是放在第一位的。相比之下，北京、上海有更多買(mǎi)家可能會(huì)把興趣及品味放在第一位，升值只是附帶而來(lái)的。
來(lái)自豪宅開(kāi)發(fā)商的王莉也表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)。她說(shuō)，深圳豪宅過(guò)去在價(jià)格和品質(zhì)上都落后于北京、上海，近幾年有所改善，一些豪宅舍得花高價(jià)聘請(qǐng)國(guó)際上一流的設(shè)計(jì)大師。但實(shí)際在深圳市場(chǎng)中，真正能懂豪宅的買(mǎi)家并不多。
“很多人只是覺(jué)得豪宅看上去不錯(cuò)，未來(lái)有升值空間，所以就買(mǎi)了。”王莉說(shuō)。
越來(lái)越多的外地人也將目光投向了深圳豪宅，包括一些來(lái)自北京和上海等地的。
肖小平分析，深圳的競(jìng)爭(zhēng)力在這幾年迅速上升，加上良好的氣候環(huán)境，對(duì)外地人的吸引力增強(qiáng)。
一些香港人也成為深圳豪宅的買(mǎi)家。王莉說(shuō)，她所在的豪宅項(xiàng)目就有很多香港買(mǎi)家，這里的價(jià)格還不及香港的普通住宅價(jià)格。
“深圳的財(cái)富階層正在快速增長(zhǎng)，創(chuàng)業(yè)大潮會(huì)誕生大批新貴階層，他們對(duì)豪宅市場(chǎng)也會(huì)有一定需求?！毙ば∑秸f(shuō)，深圳豪宅具有較大升值空間。
但她同時(shí)提醒，買(mǎi)家購(gòu)入二手豪宅時(shí)，要留心賣(mài)家的負(fù)債情況。因?yàn)楹勒瑯I(yè)主可能運(yùn)用杠桿較多，負(fù)債較高，甚至高于房屋的交易價(jià)，這對(duì)于買(mǎi)家是存在風(fēng)險(xiǎn)的。
而豪宅市場(chǎng)的熱度還將延續(xù)。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，6月預(yù)計(jì)有30余個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或加推，其中有多個(gè)豪宅，包含深房傳麒尚林、壹方玖譽(yù)、藍(lán)郡左岸等項(xiàng)目，豪宅市場(chǎng)也將進(jìn)一步呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年，深圳將有超過(guò)10個(gè)千萬(wàn)級(jí)頂豪項(xiàng)目誕生，可入市的千萬(wàn)級(jí)高層豪宅3411套，別墅1125套。
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