現(xiàn)在，能與大牛市熱度媲美的，似乎只有深圳樓市。
《華夏時報》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，以自貿(mào)區(qū)概念為炒作題材的前海、后海、寶中片區(qū)，以及以深圳北站的城市副中心輻射區(qū)，從去年“9·30”政策放松以來，房價漲幅高達40%-70%，而以學位房著稱的香蜜湖、景田、農(nóng)林片區(qū)，漲幅普遍有30%-40%，羅湖、鹽田、部分福田老城區(qū)房價漲幅也在20%左右。
同樣是人口持續(xù)流入的一線城市，同樣的政策放松力度，與北上廣相比，深圳房價一枝獨秀，原因何在？
多位開發(fā)商和地產(chǎn)中介人士受訪時表達了類似的觀點：從供給端看，深圳土地面積最少，住房供應比例最?。欢枨蠖?，深圳適齡購房人群達到50.8%，遠高于北上廣，在深圳近幾年經(jīng)濟逐漸成功轉(zhuǎn)型升級后，購買力也在上升，過去累積的需求，在政策放開后傾巢而出，造成供需失衡，一房難求。更重要的是，在深圳再次出現(xiàn)了投資客的身影。
中央穩(wěn)樓市大背景之下，深圳市政府5月28日開始督導規(guī)土委出面應對，從加大供應量、加快審批速度、加強市場監(jiān)管等方面入手，希望抑制房價上漲態(tài)勢。
瘋狂的樓市
6月1日，深圳市規(guī)土委公布的成交數(shù)據(jù)顯示，5月份新房共成交6106套，環(huán)比增長50%，同比增長140%；成交均價為28487元/平米，環(huán)比增長8%，同比增長18.8%。
深圳5月份開盤的中海錦城、博林天瑞、萬科廣場等樓盤，房價漲了20%-30%不等，龍崗有的新盤幾個月內(nèi)甚至漲價50%。幾百套房源，數(shù)千人到場，開盤后半天售罄的瘋狂畫面更讓市場彌漫緊張氣氛。
受到前海蛇口自貿(mào)區(qū)概念催化，南山也成為房價漲幅最快的區(qū)域，5月南山區(qū)新房均價達61398元/平米，環(huán)比上漲35.4%，同比上漲85.7%。
實際上，比新房漲幅更大的是二手房。5月份深圳二手房共成交13378套，創(chuàng)下2013年3月以來新高。6月1日，記者實地走訪前海片區(qū)二手房發(fā)現(xiàn)，從去年“9·30”新政至今，該片區(qū)二手房普遍漲幅在40%-60%之間。
以樓齡最老的前?；▓@一期一套89平米三居為例，一位業(yè)主5月底報價460萬元后沒幾天即通知中介，“預期6月降息，房價還要漲，報價調(diào)到480萬元?！庇浾咴谌ツ?月走訪時，類似的二手房只要280萬元。
寶安中心區(qū)因搭上前海概念，也帶動了房價急速上漲。星聯(lián)地產(chǎn)置業(yè)顧問孔小姐告訴記者，在“3·30”政策發(fā)布之前，深業(yè)新岸線、天悅龍庭等樓盤在3.3萬-3.5萬元/平米之間，4月漲至4萬元以上，5月之后市場價已達4.8萬-5.4萬元/平米，每個月上一個臺階。
根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，龍華還出現(xiàn)了新房與二手房倒掛的現(xiàn)象。5月下旬開盤的中海錦城精裝修均價為4萬元/平米，而該片區(qū)較新的二手房價普遍已從去年單價2萬多元上漲至三四萬元以上。
深圳樓市的瘋狂程度，從房地產(chǎn)權登記中心擁擠的人群可窺見一斑，今年4月份以來，該中心平均日受理量約3500份，遠超以往平均日受理量。
深圳難以復制
去年“9·30”新政后，深圳樓市開始回暖，房價真正爆發(fā)是今年“3·30”之后。
5月開盤的西麗某樓盤副總經(jīng)理告訴記者，營業(yè)稅免征期5年改2年后，二手房市場交易活躍催生了一手房的購買熱潮，大部分客戶賣了舊房換新房，市場循環(huán)體系加快。
該副總經(jīng)理認為，過去小戶型的價格比大戶型貴，銷售速度也更快，今年恰恰相反，70/90政策導致市場大戶型房源較少，同時因過去幾年調(diào)控，改善型需求被壓抑了四五年，政策放開后，市場累積的需求突然釋放，造成供需失衡。
同樣是一線城市，為何深圳房價明顯比北上廣漲幅更快？深圳美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理江少杰認為，深圳本來土地面積少，人口密度全國最大，供求關系特殊。
“深圳樓市對金融政策特別敏感，每次市場反彈與調(diào)整，均由信貸政策松緊決定，在信貸放松后，原來的二套可作首套，杠桿也在加大?！敝新?lián)地產(chǎn)二手房研究院總監(jiān)肖小平說，投資客去年四季度就已入市掃貨。深圳投資客賺錢后喜歡在朋友間傳遞，容易引發(fā)傳導效應。
深圳某開發(fā)商營銷總監(jiān)勞建國認為，房價上漲還與市場資金面寬裕有關，深圳在賣的新盤屈指可數(shù)，一點資金則能撬動房價上漲。
從供給源頭上看，土地供應不足是深圳近幾年一直存在的問題。2013年，深圳工業(yè)用地占比71.4%，而廣州、上海和北京分別僅為58%、43.47%和44.2%。近兩年，深圳的商住用地占比依舊只有三成左右，2014年僅出讓了一宗住宅用地，其余供應全依賴于拆遷難度大、改造周期長的城市舊改項目。但去年12月爆發(fā)的“佳兆業(yè)事件”，導致舊改速度放緩，也加重了市場對后續(xù)供應不足的預期。
而另一方面，深圳的經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)型在逐漸發(fā)生質(zhì)變。據(jù)深圳經(jīng)濟學家分析，2010年富士康員工跳樓事件引發(fā)的制造業(yè)加薪潮，迫使大部分低端制造業(yè)外遷，深圳開始騰籠換鳥，重點發(fā)展高端制造業(yè)和服務業(yè)，城市人口也從低端產(chǎn)業(yè)工人向中高端的白領階層轉(zhuǎn)變。
數(shù)據(jù)顯示，2014年，深圳第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達到56.5%，創(chuàng)歷史新高。“現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)升級了，白領階層在擴大，創(chuàng)造的效益更大，白領薪酬在增長，都想留在這個城市，必然有購房需求?！鄙鲜鰻I銷總監(jiān)分析認為，深圳購買力在顯著增加。
肖小平告訴記者，深圳經(jīng)濟轉(zhuǎn)型最快，年輕人多，創(chuàng)客盛行，炙手可熱的互聯(lián)網(wǎng)熱潮也促進了深圳的IT行業(yè)發(fā)展，財富遞增效應明顯。
此外，雖然目前同為限購，但在深圳滿足購房資格所需要的社保繳納和納稅年限只需1年，而北京需要5年、上海2年、廣州3年。
地方政府的難題
5月28日，《華夏時報》報道“深圳樓市現(xiàn)失控風險”后，引發(fā)深圳市政府高度重視，深圳規(guī)土委迅速出面應對。
次日，深圳規(guī)土委出臺文件提出四條應對措施，包括加快商品住房預售審批、加快新增住宅用地供應等，查處通過蓄客、認籌量來決定推盤量、少量分批次推盤、故意制造“日光盤”等人為加劇供求緊張的違法違規(guī)行為。
“輿論壓力太大，上級也有指示，政府非常緊張，不希望房價大漲大跌?！鄙钲谀硡^(qū)國土分局人士告訴本報記者，5月29日，分局工作人員立刻趕往幾個項目現(xiàn)場檢查，要求售樓書、公示材料等規(guī)范齊全，對購房風險要求提示公示到位，對于未按要求公示材料的項目責令整改。
針對寶安區(qū)中洲華府商業(yè)大廈5月份備案價最高達37.6萬/平米的情況，6月2日，深圳規(guī)土委對開發(fā)商進行了約談，目前該備案價格被修改為176531萬元/平米。
“這體現(xiàn)了政府的一個姿態(tài)，不希望房價大漲，其實幾十萬一平米的房價跟普通購房者已沒任何關系，對其限價意義不大?！鄙钲谀撤科笕耸繉τ浾哒f，這兩年不再提住房控制目標，中央對地方政府也沒有房價考核壓力，所以地方控制房價上漲的動力也不足。
該房企人士認為，地方政府必須從增加供給入手，其余措施作用不大?！爸暗摹颜讟I(yè)事件’導致舊改放緩，現(xiàn)在可能會加快審批速度了?！?/P>
根據(jù)深圳規(guī)土委的安排，今年計劃新增安排建設商品住房5.67萬套、建筑面積510萬平方米；其中，新供應用地建設0.5萬套、建筑面積約45萬平方米，超過90%是依靠舊改來提供。而去年深圳新房供應量為5.45萬套、502.8萬平米，可見今年新房供應量只有微弱增長。
肖小平認為，在供應短期跟不上的情況下，要想抑制房價，只能依靠信貸政策，金融手段對深圳是最有效的，只要深圳的銀行收緊房貸，樓市很快會熄火。
但目前全國的房地產(chǎn)政策方向依然是放松而非控制，很多城市還在努力救市?！拔磥硪粌赡陜?nèi)看不到貨幣收緊的跡象，深圳也只能繼續(xù)限購，畢竟稅收政策和信貸政策是全國一盤棋?！苯俳苷f。
據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計，截至5月31日，深圳一手房可售面積為368.71萬平方米，可售套數(shù)為33858套。若按近8周深圳新房周平均1217套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間約6個月，處于警戒線之下。
但江少杰認為，需求在短期內(nèi)集中爆發(fā)后，市場下半年可能會走向平靜，房價暴漲難以持續(xù)。
