當(dāng)白銀時(shí)代生存法則頻頻被全國性地產(chǎn)大鱷提及，中小房企的斷臂求生已開始上演。

    近日，成都老牌房企鑄信地產(chǎn)被收購的消息甚囂塵上。而中國房地產(chǎn)報(bào)記者獨(dú)家獲悉，中航瑞賽置業(yè)有限公司收購鑄信郫縣項(xiàng)目的相關(guān)款項(xiàng)已經(jīng)到位，已支付過半。

    據(jù)知情人士透露，中航瑞賽收購的是鑄信旗下成都聚錦商貿(mào)有限公司，該公司為鑄信房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊核心公司。據(jù)了解此次收購，中航瑞賽或是看重鑄信地產(chǎn)位于成都郫縣535畝未開發(fā)商住用地。

    “鑄信將退出房地產(chǎn)市場，未來或轉(zhuǎn)型臍血造血干細(xì)胞庫等生命科技產(chǎn)業(yè)。”上述知情人士說。

    無獨(dú)有偶，2014年至今，四川至少已有30家本地企業(yè)退出了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。當(dāng)年活躍在成都市場上的本地房企——圣沅房產(chǎn)、武海置業(yè)等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。

    “錢”景堪憂 郫縣項(xiàng)目步履維艱

    中國房地產(chǎn)報(bào)記者前往鑄信地產(chǎn)辦公區(qū)進(jìn)行實(shí)地采訪，原辦公點(diǎn)早已人去樓空，后幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)電話聯(lián)系到鑄信集團(tuán)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，其對(duì)于收購一事避而不談。事實(shí)上，自2007年完成成都貝森路75畝住宅項(xiàng)目開發(fā)后，鑄信已多年未再有項(xiàng)目開發(fā)，而自2013年由成都水井坊轉(zhuǎn)讓獲得郫縣535畝商住用地后一直擱置未動(dòng)，2014年初該項(xiàng)目幾度對(duì)外宣稱將亮相開盤，卻遲遲沒有動(dòng)靜。

    據(jù)了解，今年1月，中航瑞賽與鑄信地產(chǎn)在京就郫縣項(xiàng)目股權(quán)收購框架協(xié)議舉辦了高規(guī)格簽約儀式，雙方高層悉數(shù)到場。這對(duì)于多年深陷資金困境無力開發(fā)的鑄信地產(chǎn)而言，擺脫房地產(chǎn)板塊的“雞肋”或是皆大歡喜。

    獲得較低價(jià)格土地資產(chǎn)卻無力開發(fā)或是中小房企尷尬之處。據(jù)了解，鑄信以6.76億元從水井坊接過郫縣535畝商住用地，因極低交易價(jià)格一度引發(fā)業(yè)界爭議。據(jù)了解，該地塊所在郫縣紅光鎮(zhèn)護(hù)國村二組，屬北部新區(qū)，周邊土地價(jià)格為300萬~400萬元/畝。而鑄信拿下的價(jià)格約126萬元/畝，不到周邊土地價(jià)格一半。

    據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者獨(dú)家消息，鑄信地產(chǎn)收購該項(xiàng)目所支付的價(jià)款總額6.76億元中，有近3億元資金通過信托融資而來。

    相關(guān)資料顯示，鑄信地產(chǎn)、中鐵信托分別于2012年9月、2013年3月進(jìn)行了兩輪融資。2012年10月的一次融資報(bào)告顯示，中鐵信托將10億元以信托貸款的方式發(fā)放給成都鑄信集團(tuán)有限公司，鑄信集團(tuán)用其持有的成都鑄信地產(chǎn)開發(fā)有限公司的100%股權(quán)向中鐵信托質(zhì)押擔(dān)保，以及鑄信集團(tuán)法定代表人曾永江夫妻為鑄信集團(tuán)償付信托貸款本息提供不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

    “上述貸款分別在今年3月和4月分別到期，如若不及時(shí)還款將產(chǎn)生巨額違約金。由于郫縣地塊尚未啟動(dòng)，缺乏資金回籠渠道，現(xiàn)金流入不敷出，加之受政策影響，融資困難，所以鑄信決定出售郫縣地塊項(xiàng)目，以獲得資金支持及時(shí)還款?！敝槿耸客嘎?。

    事實(shí)上，郫縣項(xiàng)目如去年盡快啟動(dòng)或可維持鑄信一段時(shí)間現(xiàn)金流。按照項(xiàng)目規(guī)模計(jì)算，500畝項(xiàng)目體量一般可進(jìn)行8年的開發(fā)，而遲遲未動(dòng)或?yàn)殍T信地產(chǎn)開發(fā)能力不足。

    業(yè)內(nèi)人士表示，鑄信郫縣項(xiàng)目由于占地規(guī)模大，開發(fā)周期相對(duì)較長，對(duì)企業(yè)可持續(xù)投入能力、資金要求很高，對(duì)于開發(fā)商融資的財(cái)務(wù)成本較高，現(xiàn)金流斷鏈風(fēng)險(xiǎn)加大。如若鑄信集團(tuán)獨(dú)立開發(fā)如此大規(guī)模土地難度較大，一方面其自身的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限，另一方面是其企業(yè)品牌影響力有待提高。

    多年受資金所困，在資本運(yùn)作方面頗有名氣的鑄信董事長曾永江也無可奈何。

    據(jù)了解，曾永江先后擔(dān)任過迪康集團(tuán)總裁、成商集團(tuán)董事長、衡平信托董事長等職，在成都資本界聲名遠(yuǎn)播，而衡平信托即為中鐵信托的前身。而鑄信地產(chǎn)的內(nèi)部管理卻為人詬病，據(jù)了解，多年來未有項(xiàng)目開發(fā)，地產(chǎn)部門的相關(guān)人員已所剩無幾，內(nèi)部存在管理問題。

    “退房”風(fēng)起 本土房企何去何從

    與中航瑞賽達(dá)成收購協(xié)議或是曾永江在房地產(chǎn)板塊所做的最為重要的決策。

    據(jù)了解，中航瑞賽為中國航空技術(shù)國際控股有限公司房地產(chǎn)板塊子公司，中航國際有意在成都投資建設(shè)2500畝主題航空樂園，成都中航銳賽有望承接該大型項(xiàng)目在四川相關(guān)建設(shè)及銷售工作。

    無獨(dú)有偶，當(dāng)年活躍在成都市場上的本地房企如圣沅房產(chǎn)、武海置業(yè)等也已難覓蹤跡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年至今，四川至少已有30家本地企業(yè)退出了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

    西南財(cái)經(jīng)大學(xué)劉璐教授認(rèn)為，當(dāng)下中小房企的困境主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是現(xiàn)在土地很貴，使得開發(fā)門檻很高，小房企很難獲得地塊，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊。前期為了拿地做項(xiàng)目，地塊選擇上只能退而求其次，后期銷售更加困難，資金回籠有阻礙，從而造成惡性循環(huán)。二是小房企缺乏自有資金，融資困難，很多小房企不得不借助民間借貸等成本高昂的融資方式，一旦銷售回款進(jìn)度緩慢，便很容易造成資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)所趨，房企倒閉潮也是愈演愈烈。融資困難、成本高企趨勢(shì)漸顯，很多本土小型開發(fā)商已然是力不從心，亟待轉(zhuǎn)型。

    “有的中小型房企難以維系，可能會(huì)退出房地產(chǎn)行業(yè)，專注于其他領(lǐng)域，或者專注于一些精細(xì)化小項(xiàng)目。從目前情況來看，被收購是比較好的退路了，當(dāng)然前提是你要有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)劉璐教授表示。