昨天中午市場(chǎng)傳出一則“謠言”：央行緊急通知媒體，下午三點(diǎn)半召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，有重要事項(xiàng)發(fā)布。此次發(fā)布會(huì)由金融市場(chǎng)司出面召開(kāi)。此前市場(chǎng)對(duì)降低二套房貸首付比例已有所預(yù)期。下午，地產(chǎn)股、銀行股突然飆漲。

    央行新聞辦公室隨后辟謠：不清楚下午召開(kāi)會(huì)議的事情。地產(chǎn)股快速回落。

    最后結(jié)果誰(shuí)都沒(méi)想到。下午5點(diǎn)一刻左右，央行發(fā)布救市重大政策：對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例下調(diào)為不低于40%。同時(shí)，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付比例為30%。

    問(wèn)題來(lái)了，到底是誰(shuí)泄了密？

    還沒(méi)完。間隔不到10分鐘，財(cái)政部也來(lái)了，宣布了另一條重大政策：個(gè)人購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

    以上政策被認(rèn)為是5年來(lái)樓市政策最強(qiáng)音：首付稅收雙調(diào)整松綁樓市。

   
    民生宏觀評(píng)央行房貸新政：誰(shuí)來(lái)接住下落的刀

    1、為什么調(diào)整？930房貸新政和1122降息之后，房貸的“價(jià)”(房貸利率)雖然開(kāi)始下降，但“量”依然偏緊。一線城市銷售去年四季度短暫好轉(zhuǎn)后再度掉頭向下，全國(guó)整體銷量仍未企穩(wěn)，庫(kù)存居高不下，房地產(chǎn)投資反彈遙遙無(wú)期，一方面通過(guò)上下游產(chǎn)業(yè)鏈加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財(cái)政和債務(wù)壓力。

    2、如何調(diào)整？此前的地產(chǎn)政策松動(dòng)主要是：放松限購(gòu)、調(diào)整二套房貸認(rèn)定、降低房貸利率、放松公積金貸款規(guī)則等，這次的措施主要是：

    1)鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購(gòu)買普通自住房。

    解讀：此前公積金貸款額度已有提高，但相對(duì)目前的房?jī)r(jià)和貸款需求而言仍是杯水車薪，很多人還是需要組合貸，但組合貸審批復(fù)雜、時(shí)間慢，一般交易雙方很少采用，此次提出鼓勵(lì)組合貸，有可能簡(jiǎn)化審批流程，加快審批速度。

    2)對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

    解讀：有房有貸的，用商業(yè)貸款購(gòu)買二套房首付比例降至40%，超預(yù)期
   
    進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；

    解讀：公積金貸款購(gòu)買二套房的首付比例降至20%，符合預(yù)期

    對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

    解讀：有房無(wú)貸的，用商業(yè)貸款購(gòu)買二套房首付比例降至30%，超預(yù)期

    按照支持合理住房需求(自住型和)下一步還有可能對(duì)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及首套房的房貸進(jìn)行調(diào)整，不過(guò)北京上海放開(kāi)限購(gòu)的可能性較低。

    3、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？短期壓力緩解，長(zhǎng)期壓力不減。鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長(zhǎng)期因素(政策回歸中性+高庫(kù)存+人口老齡化)共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問(wèn)題，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。第一，剛需人口已經(jīng)進(jìn)入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢(shì)。第二，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)也已經(jīng)消失，市場(chǎng)預(yù)期短期無(wú)法扭轉(zhuǎn)，即便短期房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，未來(lái)房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。第三，利率市場(chǎng)化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。第四，中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場(chǎng)決定。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性，從純投資的角度來(lái)看，房產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)將是股權(quán)造富的時(shí)代，不要去接下落的刀。

    4、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響？房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會(huì)因此復(fù)蘇，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)有限，房地產(chǎn)依然是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主要下行壓力之一。房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個(gè)階段：政策松-銷售反彈-庫(kù)存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍遙遙無(wú)期，這也限制了制造業(yè)投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產(chǎn)放松無(wú)法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)。

    由此推斷，中央必將繼續(xù)加大穩(wěn)增長(zhǎng)力度，由公共部門接住私人部門下落的刀。下一步政策重點(diǎn)：

    1)地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動(dòng)。我們?cè)诖汗?jié)之后的第一篇報(bào)告《羊年之初的四個(gè)政策風(fēng)口》中最早提示地產(chǎn)政策將有所松動(dòng)，二套房房貸調(diào)整已經(jīng)兌現(xiàn)，下一步稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的松動(dòng)也不會(huì)太遠(yuǎn)，甚至有可能放松首套房信貸，不過(guò)北京上海放開(kāi)限購(gòu)的可能性較低。

    2)貨幣政策繼續(xù)寬松。央行此前有“價(jià)”無(wú)“量”的操作導(dǎo)致降息后利率不降反升，高企的短期利率制約了長(zhǎng)端利率的下行和金融對(duì)實(shí)體的支持，繼續(xù)降準(zhǔn)勢(shì)在必行。從時(shí)點(diǎn)上看，4月概率大。一是財(cái)政繳款、外占下滑需要對(duì)沖，二是城投債到期高峰臨近，三是4月是兩會(huì)之后政策變動(dòng)的高峰期，4月25日政治局會(huì)議之前可能提前行動(dòng)。

    2)基建投資繼續(xù)加碼。以一帶一路為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，地方政府的消極怠工有望緩解，甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區(qū)域上，福建是核心，新疆、廣西有可能成為關(guān)鍵區(qū)，陜西、江蘇、甘肅、內(nèi)蒙、云南等為輻射區(qū)。項(xiàng)目上，基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通最為優(yōu)先。預(yù)計(jì)通向東南亞的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將率先啟動(dòng)，巴基斯坦瓜達(dá)爾港、斯里蘭卡漢班托塔港等印度洋戰(zhàn)略性港口或稱為“一帶一路”首批戰(zhàn)略港口。中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建和中國(guó)交建三大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與海外項(xiàng)目施工企業(yè)最為受益。

    各方點(diǎn)評(píng)：

    二套房貸首付4成救不了房產(chǎn)泡沫

    財(cái)經(jīng)評(píng)論員牛刀在微博稱，過(guò)剩的住宅起碼夠1億個(gè)家庭居住，想要消化根本不可能。中國(guó)房產(chǎn)泡沫之大舉世驚嘆，用什么方法都不會(huì)有用。這種方法，在有房產(chǎn)的家庭不會(huì)有用，一般都有三四套房，真正需要房產(chǎn)又敢貸款的家庭少之又少，根本不可能拉動(dòng)大量過(guò)剩的住宅。

    這是政府公開(kāi)鼓勵(lì)炒樓，大多數(shù)人沖進(jìn)泡沫中，都會(huì)血本無(wú)歸。因?yàn)槊涝酉?，中?guó)金融風(fēng)暴必然爆發(fā)，這個(gè)時(shí)候想搶在美元加息之前，再血洗一批資金。

    優(yōu)秀的地產(chǎn)股有戲了

    李大霄指出，這是房地產(chǎn)政策的重大變化，利于自住及改善性需求，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定劑股票市場(chǎng)的穩(wěn)定有重要作用。優(yōu)秀的房地產(chǎn)股有戲了：利好股市及房地產(chǎn)股票，投資價(jià)值排序?yàn)閮?nèi)房股、B股、A股。

    樓市政策方向全面調(diào)整

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，二套房貸款政策松綁的標(biāo)志意義非常大。一是，二套房貸款政策是2013年樓市收緊政策的標(biāo)志政策。2013年，樓市火爆，很多地方收緊政策，將二套房貸政策調(diào)整為首付從6成上浮到7成。松綁這一政策將意味著政策方向的全面調(diào)整。二是，二套房貸款政策如果調(diào)整，對(duì)于改善需求來(lái)說(shuō)，將出現(xiàn)質(zhì)變。2014年9月30日，央行發(fā)布的松綁限貸政策，事實(shí)上已經(jīng)放松了改善需求入市但主要針對(duì)的是賣一買一需求。如果對(duì)二套房松綁，意味著改善需求將全面被鼓勵(lì)。三是，信貸政策一直是樓市政策的核心，如果二套信貸松綁，各地方政府將出臺(tái)更積極、激進(jìn)的松綁政策。

    房貸放松屬大利好，可能還有第四槍

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在微博中表示，“兩部委新政打響救市第一槍，三部委房貸新政，屬于救市第二槍。而財(cái)政部與國(guó)稅總局的營(yíng)業(yè)稅新政，屬于中央救市第三槍?？赡苓€有第四槍。即便只此三槍，火力已能使市場(chǎng)回暖了?！?/P>

    無(wú)法根本扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)趨冷的大趨勢(shì)

    偉業(yè)我愛(ài)我家胡景暉認(rèn)為，房地產(chǎn)新政策將刺激改善型購(gòu)房需求的提前釋放，促進(jìn)大戶型、高價(jià)房的銷售。但不會(huì)創(chuàng)造新的需求，因?yàn)槭赘侗壤档秃筚J款會(huì)增加，按揭壓力反而加大了，因此作用有限。此外，新政策最根本的是政府把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)調(diào)整為改善型人群。新常態(tài)下會(huì)刺激二季度交易，但無(wú)法根本扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)趨冷的大趨勢(shì)，別指望量?jī)r(jià)齊升。