在沒有任何暗示的上周五（11月21日）晚間，央行終于降息。在當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力加大、政府救市措施不斷、房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖的敏感期，再一次挑撥購房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng)。

　　在降息利好的預(yù)期下，周一滬深兩市高開高走，WIND數(shù)據(jù)顯示，截至中午收盤，房地產(chǎn)板塊整體漲5.43%，北辰實業(yè)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、首開股份等8股漲停，萬科A大漲8%。地產(chǎn)股爆發(fā)助股指一路上行，滬指午盤報2535.51點，收漲1.96%創(chuàng)三年來新高。

　　業(yè)內(nèi)不少觀點認為，此次降息可以刺激目前正徘徊于底部的房地產(chǎn)行業(yè)加速復(fù)蘇；同時，市場上另一種聲音也在警示，對樓市推動持續(xù)期不應(yīng)過度奢望。

　　利好不單純

　　央行此次采取的是非對稱方式調(diào)整貸款和存款基準利率。自11月22日起將一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時將存款利率浮動區(qū)間的上限由原來的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

　　“央行終于做了一個正確的選擇”，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠在博客中如是寫到，“降息降準對于調(diào)整中的房地產(chǎn)而言，無疑是一劑強心針，熱點城市、供需基本平衡或供給不足的城市，貨幣政策的改變幾乎意味著房價拐點的到來，政策已經(jīng)足以改變這些城市的房價預(yù)期。但對大量的供過于求的城市而言，除非貨幣政策回到前幾年的過度寬松狀態(tài)，房地產(chǎn)的基本面仍然是調(diào)整，而且調(diào)整的周期不會低于3年?！?/P>

　　與樓市“同甘共苦”的經(jīng)紀公司更樂意看到一個因降息便迅速回暖的市場，國內(nèi)幾大房地產(chǎn)經(jīng)紀公司從房地產(chǎn)角度均對降息持樂觀的態(tài)度，他們在市場分析報告里表達了樓市利好的預(yù)期。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉稱，降息后房價會止跌企穩(wěn)。他認為，本次降息和“930”房貸新政將形成疊加效應(yīng)，對已還清購房貸款的改善型需求來說將大幅降低按揭成本，形成雙重的利好影響，促使這部分需求的持續(xù)入市。對于已經(jīng)解除限購的城市，此次降息也將已降低這些城市包括剛需人群在內(nèi)的市場需求的信貸成本，解除市場需求的觀望心理。

　　“降息的主要意義在于，減輕還款的負擔(dān)，雖然降息后貸款的月均還款減少額度并不大，但對資金敏感的剛需而言，仍是利好?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部張旭表示。據(jù)鏈家市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，貸款100萬20年等額本息還款法，按照首套房基準利率政策，降息后月均還款為7251元，與調(diào)控前相比減少了234元，若按照調(diào)整后貸款利率9折來計算，月均還款額為6899元，與調(diào)整前9折相比大約減少了205元，相當(dāng)于調(diào)整前的8.45折。

　　從利率降低的連鎖反應(yīng)來看，買房支出減少，市場或?qū)⒊霈F(xiàn)供需兩旺的局面。但是，CRIC研究員楊科偉強調(diào)，“以往歷史證明，利率調(diào)整對房地產(chǎn)成交的影響多為短期的，因為利率支出對真正的購房需求而言根本不是決定因素，無論是剛需還是投資客都不會最終到期償還20年或30年貸款，理論上的利息支出并不會影響購房決定?！?/P>

　　個人房貸業(yè)務(wù)也必將大大壓縮金融機構(gòu)的利潤空間，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。因此，楊科偉認為：“銀行畢竟是自負盈虧的商業(yè)機構(gòu)，資本的趨利性會讓其將有限的資金投向收益率更高的標的。對購房者而言要獲取優(yōu)惠利率將更不可能，甚至基準利率也難以保證，房地產(chǎn)市場又將進入年初以來’錢緊’的窘境，將對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升產(chǎn)生非常不利的影響。”

　　“短期利好，長期利空”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉這樣評價央行降息對房地產(chǎn)市場的影響，他說，“央行降息還從側(cè)面反映出另外一個問題：央行越降息，地方政府越救市，說明當(dāng)前市場形勢依然相當(dāng)嚴峻，盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，但是，一波行情之后壓力會更大，尤其是對于大多數(shù)二線、三四線城市來講，庫存偏大、去化周期偏長的問題，遲早還是會暴露出來。”

　　房企融資成本或不降反升

　　降息之后給開發(fā)商的預(yù)期并不那么樂觀，去庫存仍是多數(shù)開發(fā)商的大難題。

　　理論上說，降息將降低銀行的負債成本，進而降低實體的融資成本。但能否真的降低融資成本，民生證券管清友認為尚有待觀察。管清友的觀點是，“短期看，降息或?qū)е乱话阈源婵罴铀俜至骼碡敚y行綜合負債成本不一定下降。中長期看，43號文是否能約束地方債務(wù)擴張，國企改革能否提高國企盈利能力，中小企業(yè)風(fēng)險盈利特征能否改變是中長期融資成本能否下降的關(guān)鍵變量。 ”

　　就降息本身而言，此次是非對稱降息，特別是存款利率上浮區(qū)間進一步放大至1.2倍，銀行資金成本將進一步提升。業(yè)內(nèi)人士稱，房企融資成本可能不降反升，進一步削弱企業(yè)的盈利能力。

　　“非對稱降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加明顯。資金成本上升的同時又要保證相當(dāng)?shù)睦麧?，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升。而對于其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言，利率也同樣水漲船高。財務(wù)費用的增加無疑將進一步削弱企業(yè)的盈利能力?！睏羁苽ケ硎?。

　　對于大多數(shù)城市來講，盡管會出現(xiàn)一波放量的成交行情，但樓市仍然面臨去庫存壓力。張宏偉認為：“整體房企資金面緊張的基本面不可能改變，未來市場仍然存在不確定性，尤其是中小企業(yè)，仍然可能面臨更多的債務(wù)違約的市場風(fēng)險?！?/P>

　　億翰智庫在分析報告中指出，降息對2015年貨量充足的房地產(chǎn)企業(yè)最為利好，對今年大幅增加了土地儲備的房地產(chǎn)企業(yè)將有正面作用。由于此前的房地產(chǎn)行業(yè)政策主要利好改善類需求，這次無疑會直接刺激剛需，以剛需為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)在降息過程中更獲益。此外，億翰智庫還指出，從年初至今資本市場地產(chǎn)板塊已經(jīng)有了一輪修復(fù)式的上漲。而政策推動行業(yè)將進入第二階段的上漲，在這一階段杠桿使用更加充分的公司將獲益，持有更多資產(chǎn)的公司也將會獲益。