圖1：2013年以來(lái)商品住宅銷售面積、銷售額同比走勢(shì)

    九月已至，房地產(chǎn)有望迎來(lái)以往的“金九銀十”嗎？答案基本是否定的，因?yàn)檫@次調(diào)整真的不一樣。而從全國(guó)整體數(shù)據(jù)看，2014年以來(lái)銷售一路向下，7月全國(guó)商品住宅銷售面積同比下滑7.6%，銷售額同比下滑10.5%，量?jī)r(jià)齊跌，而且價(jià)跌尤甚。

    九月十月買房好時(shí)節(jié)？才怪。

    我們先來(lái)回顧下房地產(chǎn)市場(chǎng)的本次調(diào)整，雖然從數(shù)據(jù)上看是從5月才開始房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，但從趨勢(shì)上看，年初的同比數(shù)據(jù)拐頭向下態(tài)勢(shì)已是明顯，至于實(shí)際市場(chǎng)中，2月下旬杭州拉開了調(diào)整的序幕。

    官方的8月樓市數(shù)據(jù)尚未公布，但從7月數(shù)據(jù)來(lái)看，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌已達(dá)64個(gè)(比6月增加9個(gè))，持平4個(gè)，上漲2個(gè)，一線城市均下跌，帝都北京也扛不住了，這說(shuō)明房?jī)r(jià)下跌正成為全國(guó)性的現(xiàn)象，而且一線城市并無(wú)法幸免。

    而從全國(guó)整體數(shù)據(jù)看，2014年以來(lái)銷售一路向下(圖1)，7月全國(guó)商品住宅銷售面積同比下滑7.6%，銷售額同比下滑10.5%，量?jī)r(jià)齊跌，而且價(jià)跌尤甚。

    雖然這幾個(gè)月，大部分限購(gòu)的城市都陸續(xù)松綁，都大部分是曇花一現(xiàn)。第三方機(jī)構(gòu)的一些數(shù)據(jù)可作參考，戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月至7月，一線城市的商品住宅銷量同比跌幅為24.1%。

    我們?cè)偃€(gè)案看看，同策咨詢監(jiān)測(cè)顯示，1-8月上海商品住宅累計(jì)成交面積約541.68萬(wàn)平米，同比跌幅達(dá)29.67%，商品住宅銷售價(jià)格26328元/平米，同比上漲11.18%。

    好了，蔓延至全國(guó)的房?jī)r(jià)調(diào)整，乃至一線城市也無(wú)法幸免的情形，充分說(shuō)明了，這次真的不一樣，和2008年、2011年的兩輪調(diào)整并不一樣。一個(gè)突出的因素就是高庫(kù)存的存在，所以也難怪新任住建部長(zhǎng)上任沒(méi)幾日就喊出“千方百計(jì)去庫(kù)存”的口號(hào)。

    數(shù)據(jù)顯示，截至7月，全國(guó)待售商品住宅面積3.65億平方米，創(chuàng)下歷史新高。(圖2)即便按照2013年11.57億平方米的銷量，這部分待售也得消化4個(gè)月，何況這僅僅是待售，只是庫(kù)存的一方面。

    圖2：2013年以來(lái)中國(guó)商品住宅待售面積走勢(shì)

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，北上廣深庫(kù)存量分別達(dá)到1040萬(wàn)平方米、837萬(wàn)平方米、917萬(wàn)平方米、533萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)了30%、25%、42%、25%，四城的庫(kù)存消化周期分別達(dá)到18個(gè)月、11個(gè)月、13個(gè)月、20個(gè)月。

    就上海而言，還有更高的數(shù)據(jù)，同策咨詢監(jiān)測(cè)顯示，8月上海商品住宅存量1188.18萬(wàn)平米，3個(gè)月移動(dòng)存銷比已達(dá)17.23個(gè)月。數(shù)據(jù)雖有差別，但庫(kù)存壓頂已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    而在高庫(kù)存以及2013年天量的銷售面積的透支之下，以及買房者買漲不買跌的心理之下，“金九銀十”很可能是浮云。如上海8月商品住宅供應(yīng)量較7月上漲6.3%，但成交量只有 65.38萬(wàn)平米，反而出現(xiàn)了下滑，地產(chǎn)商沖著“金九銀十”，但結(jié)果卻是尷尬的。而筆者最新收到的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月起數(shù)家上海樓盤優(yōu)惠力度空前。

    目前限購(gòu)已名存實(shí)亡，但筆者前期用3張圖就說(shuō)明限購(gòu)解除效應(yīng)沒(méi)那么厲害，至于房貸放開，雖然上海農(nóng)行8月起200萬(wàn)以上房貸九五折優(yōu)惠，但大多數(shù)商業(yè)銀行并未跟進(jìn)。本周曾傳出招行房貸優(yōu)惠的消息，但很快就被辟謠了。市場(chǎng)期待之心可以有，但現(xiàn)實(shí)就是這般殘酷，尤其是在今年銀行不良貸款余額猛增的前提下。

    地產(chǎn)商的資金緊張已是確定無(wú)疑，今年1～8月，地產(chǎn)商海外舉債規(guī)模逼近600億美元。近日飯桌上有一信托公司朋友說(shuō)到，現(xiàn)在只給百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)商做項(xiàng)目，而且最低成本8.5%，而一般的百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)商至少在12%以上。

    即便最新有消息稱房企中期票據(jù)即將放行，房企肯定擠破腦袋爭(zhēng)取，因?yàn)槭烂贏A級(jí)成本為7.6%，但是中票發(fā)行對(duì)地產(chǎn)商的資質(zhì)有很高的要求。此外，有外資投行解讀，這是監(jiān)管機(jī)構(gòu)放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的佐證，但真有那么樂(lè)觀嗎？

    單從利潤(rùn)率角度而言，地產(chǎn)商在保持盈虧平衡前提下，平均降價(jià)15%~30%還是能勉強(qiáng)挺過(guò)去的。所以，鑒于本輪房?jī)r(jià)調(diào)整以來(lái)的量?jī)r(jià)齊跌，地產(chǎn)商要想“金九銀十”不至于成為廢銅爛鐵，在價(jià)格方面無(wú)疑要拿出相當(dāng)?shù)恼\(chéng)意。

    但即便是這樣，后市依然不會(huì)太樂(lè)觀，筆者在即將出版的專著《房市大衰退》中，從供需大剪刀、價(jià)格與周期以及泡沫角度，在中國(guó)過(guò)往33年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡上進(jìn)行了一個(gè)推演，推演的結(jié)論是本輪調(diào)整遠(yuǎn)不同于前兩次，也并非一兩年之內(nèi)就可以結(jié)束。