根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年6月底，84個重點城市土地抵押貸款融資總額已經(jīng)達(dá)到8.7萬億元，這些土地抵押融資包括了企業(yè)抵押融資、政府城投、建投融資等，但后兩者占絕大部分。而這類融資不僅在這幾年快速增長，并成為各地經(jīng)濟(jì)增長及GDP拉動之動力，而且也成了地方政府土地違規(guī)違法的主要渠道。

    那么，為何地方政府的土地抵押融資會發(fā)展來這樣快？這是與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長方式、土地制度、金融市場體制及房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)的。

    可以說，近十年來的中國經(jīng)濟(jì)增長很大程度上就是依靠債務(wù)融資的投資來推動，無論是“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)快速增長，還是中央政府及地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速增長都是與此有關(guān)。比如說，當(dāng)前中國的債務(wù)與GDP比率看上去低于發(fā)達(dá)國家，但是中國的人均GDP遠(yuǎn)低發(fā)達(dá)國家。當(dāng)前中國負(fù)債存量應(yīng)該是人均GDP25,000美元左右的水平，但是實際中國人均GDP只有發(fā)達(dá)國家的四分之一。居民是這樣，企業(yè)及政府更為嚴(yán)重。

    在這種以債務(wù)融資來拉動投資需求增長的模式下，中國的地方政府更是把這個模式發(fā)揮得淋漓盡致。因為，無論是土地制度安排，金融制度安排，及當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢都為地方政府這種土地抵押融資提供便利的條件。所以，地方政府利用這些條件，讓國內(nèi)的地方政府土地債務(wù)融資得以快速的發(fā)展。

    比如，截至2012年年底，全國84個重點城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元，同比分別增長15.7%和23.2%。但到了2013年年底，84個重點城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為40.39萬公頃，抵押貸款總額7.76萬億元，全年土地抵押面積和抵押貸款分別凈增5.33萬公頃和1.77萬億元，同比增長30%以上。2014年上半年的土地抵押貸款更是上升到8.7萬億，按年同比增長27%。每年都以30%以上的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期全國固定資產(chǎn)投資及社會融資規(guī)模的增長水平。

    那么，地方政府土地融資增長為何這樣快？首先是與當(dāng)前國內(nèi)土地交易制度安排有關(guān)。因為在現(xiàn)在的土地制度安排下，土地轉(zhuǎn)讓到地方政府手上才有交易轉(zhuǎn)讓權(quán)、才有土地溢價剩余索取權(quán)。在這種情況下，地方政府不僅可以低成本地從農(nóng)民手上把土地轉(zhuǎn)讓過來，而且可以把農(nóng)民轉(zhuǎn)讓過來的土地以高價賣出。正因為地方政府對土地有這樣絕對權(quán)力，因此，土地抵押融資就能夠成為一本萬利的生意。或者說，地方政府可以低成本或無成本從銀行或金融機構(gòu)獲得所需要的資金。而對地方政府來說，土地是取之不盡，這樣拿土地抵押融資就易如反掌。

    其次，金融機構(gòu)及銀行為何愿意接受用土地抵押融資，最為重要的不僅在于地方政府實際上以國家的信用在擔(dān)保，更為重要的是國家及地方政府一直在出臺各種各樣的房地產(chǎn)政策來推動住房市場價格上漲?？梢哉f，十幾年來，國內(nèi)不少地方的住房市場的房價基本上上漲10倍以上了。只要房價在上漲，土地交易價格也會隨之上漲。而房價上漲越快，土地交易價格上漲越快。只要土地價格上漲，對于銀行及金融機構(gòu)來說，土地抵押品的價格就越高，這時金融機構(gòu)貸款所面臨的風(fēng)險就越低。反之，如果不是房價在上漲，房價是在下跌，那么土地抵押融資就會大打折扣。

    可以說，在這樣的一種融資模式下，由于地方政府可能輕易地獲得土地，可能輕易地獲得融資，這就使得地方政府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模越來越大，這些城市基礎(chǔ)設(shè)施的造價越來越高，各個地方城市看上去越現(xiàn)代。這樣不僅推高當(dāng)?shù)氐腉DP，也在不斷地推高當(dāng)?shù)氐耐恋貎r值或土地溢價，同時推高當(dāng)?shù)氐姆績r。這樣，GDP及土地財政上去了，房價上漲了，城市表面上繁榮了。

    但同時，這種經(jīng)濟(jì)增長模式也把中國經(jīng)濟(jì)帶上死路。因為，一是以“房地產(chǎn)化”拉動的經(jīng)濟(jì)是不可持續(xù)的，最后只能以房地產(chǎn)泡沫吹大、吹大的房地產(chǎn)泡沫破滅，及導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機結(jié)束及未來經(jīng)濟(jì)長期衰退。二是土地抵押融資的經(jīng)濟(jì)增長模式是建立在住房價格永遠(yuǎn)上漲的假定上，但是這個假定是不成立。過高的房價最后一定會下跌。而房價的下跌，這種融資模式最后只能破產(chǎn)，并導(dǎo)致嚴(yán)重的金融危機及經(jīng)濟(jì)危機。最近，地方政府為何都在千方百計地出臺救樓市的政策，就在于擔(dān)心房價下跌導(dǎo)致整個地方政府融資模式的破產(chǎn)。但是對經(jīng)濟(jì)的規(guī)律性，地方政府豈能夠改變？

    還有，這種以高房價來拉動的經(jīng)濟(jì)增長不僅在制造社會收入分析嚴(yán)重分配不公，也在制造整個社會沖擊與矛盾。當(dāng)前社會問題的焦點就是高房價，就是由這種高房價造成的一系列嚴(yán)重的問題。這時，中國經(jīng)濟(jì)豈能不進(jìn)入死路？可以說，如果中國不走出這種“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)，不走出這種以過度融資負(fù)債拉動經(jīng)濟(jì)增長的模式，是不會有希望的。