地王好拿，項(xiàng)目難做，昔日風(fēng)光無(wú)限的地王，很可能在市場(chǎng)調(diào)整期變成燙手山芋。

    近日，克而瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去3年，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地單價(jià)和總價(jià)位居前十的55幅地塊中，有21幅地塊尚未動(dòng)工，占比高達(dá)38%。

    “北京兩年內(nèi)如果繼續(xù)執(zhí)行高端產(chǎn)品限購(gòu)政策，一些地王項(xiàng)目將面臨生死考驗(yàn)?！币晃粊?lái)自央企、在北京操盤(pán)別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商人士如此說(shuō)道。

    克而瑞旗下的研究中心最新一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2011~2013年度全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地單價(jià)和總價(jià)前十的55幅地塊中，30幅地塊為商業(yè)辦公用地，25幅地塊為含住宅用地，這些項(xiàng)目中，僅1個(gè)已竣工開(kāi)業(yè)，22個(gè)項(xiàng)目處在在建狀態(tài)，占比為40%，另外僅有9個(gè)項(xiàng)目在售。值得注意的是，這些地塊中，有2幅已被政府收回，有21幅地塊尚未動(dòng)工，未開(kāi)工地塊占比高達(dá)38%。

    以上地王地塊中，63%的總價(jià)地王已經(jīng)開(kāi)工，2011年、2012年和2013年成交地塊的開(kāi)工率分別為80%、70%和40%，單價(jià)地王開(kāi)工率則相對(duì)較低，為50%，同期成交地塊的開(kāi)工率分別為70%、70%和10%。

    對(duì)于地王開(kāi)工率低的現(xiàn)狀，克而瑞董事長(zhǎng)丁祖昱對(duì)記者稱(chēng)，土地價(jià)格太高企業(yè)難以盈利，是企業(yè)遲遲不開(kāi)工的核心原因。

    他舉例說(shuō)，中華企業(yè)2011年初摘取的蘇州平江區(qū)平四路機(jī)床電器廠(chǎng)、林機(jī)廠(chǎng)地塊，30290元/平方米的樓板價(jià)，對(duì)于目前的蘇州市場(chǎng)而言也極高，該地塊附近的蘇州平門(mén)府別墅項(xiàng)目，今年6月的成交均價(jià)也不過(guò)34000元/平方米左右。

    而一些地王項(xiàng)目則正趕在兩年大限前開(kāi)工。業(yè)內(nèi)人士透露，上海申電投資有限公司以20.5億元底價(jià)競(jìng)得黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊，樓板價(jià)28983元/平方米，該地塊曾是2012年上海總價(jià)及單價(jià)最高的“雙料地王”，如今項(xiàng)目進(jìn)展較慢，盡管已經(jīng)開(kāi)工但預(yù)計(jì)未來(lái)工期或大大放緩。

    從城市分布來(lái)看，近3年來(lái)成交的地王七成以上位于北上廣深四個(gè)城市。一線(xiàn)城市市場(chǎng)成熟，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)也遙遙領(lǐng)先其他城市；此外一線(xiàn)城市重點(diǎn)區(qū)域批量推出土地集中成交，也被認(rèn)為是造成高價(jià)地王頻現(xiàn)的主要原因。如上海的世博會(huì)區(qū)域、深圳前海、北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)CBD等區(qū)域。

    與此同時(shí)，近年部分熱門(mén)二線(xiàn)城市地價(jià)走高，如天津、杭州等城市地王也頻頻上榜。

    克而瑞對(duì)拿地企業(yè)分析發(fā)現(xiàn)，奪得全國(guó)前20的地王地塊的企業(yè)主要分四類(lèi)：一是國(guó)企（央企），此類(lèi)企業(yè)資金充裕，具備拿高總價(jià)地塊的實(shí)力，如方興、中海、中冶、首農(nóng)等。此外，地方城投類(lèi)國(guó)企拿地也比較積極，如杭州金融城、廣州城實(shí)、佳質(zhì)資產(chǎn)管理（陸家嘴）；二是激流勇進(jìn)的閩系房企，這類(lèi)企業(yè)一向以拿地激進(jìn)著稱(chēng)，如泰禾、融信等；三是金融險(xiǎn)資企業(yè)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合，資金支撐與經(jīng)驗(yàn)技術(shù)相得益彰，如兆華斯坦與前海國(guó)際能源金融中心、佳兆業(yè)與生命人壽等合作，也有部分金融企業(yè)單獨(dú)拿地，如金利通投資；四是20強(qiáng)房企，如恒大、龍湖、遠(yuǎn)洋、融綠等，這些企業(yè)資金充裕，從優(yōu)化區(qū)域布局和銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)，在一二線(xiàn)城市積極增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

    對(duì)于這些企業(yè)，丁祖昱提醒，房企需警惕土地成交單價(jià)高溢價(jià)帶來(lái)的盈利風(fēng)險(xiǎn)。在他看來(lái)，目前樓市的不景氣使得不少房企降價(jià)跑量，如果樓市繼續(xù)暗淡下行，單價(jià)地王低價(jià)入市的風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必?zé)o法避免。同時(shí)，由于許多單價(jià)地王地價(jià)接近甚至高于區(qū)域房?jī)r(jià)，企業(yè)將其未來(lái)定位為高端產(chǎn)品，但是在剛需主導(dǎo)的市場(chǎng)環(huán)境下，或?qū)⒚媾R去化不暢的風(fēng)險(xiǎn)。

    克而瑞杭州總經(jīng)理劉晨光對(duì)媒體稱(chēng)，包括中海、金地、保利等高價(jià)地得主在杭州都開(kāi)始“品嘗苦果”，項(xiàng)目銷(xiāo)售排名大幅下滑，截至今年7月，中海已經(jīng)跌出杭州樓市銷(xiāo)售排名前30名，金地跌出前20名，這在以往的杭州市場(chǎng)十分少見(jiàn)。

    今年年初，全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)之前火熱態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，地王頻出，隨著整體市場(chǎng)進(jìn)入謹(jǐn)慎觀(guān)望態(tài)勢(shì)，3月份土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫?？硕鹕鲜鼋y(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，3月份土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比回落33.5%，同比大幅下降37%，5月份經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積3704萬(wàn)平方米，達(dá)到2010年以來(lái)月度最低值，6月1日~22日，100城市土地成交建筑面積僅2580萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全月成交會(huì)再創(chuàng)新低，土地市場(chǎng)降溫已成事實(shí)。

    “2014年下半年，由于目前樓市處于調(diào)整期，且國(guó)家傾向市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)不會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)行干預(yù)?！倍∽骊欧治龇Q(chēng)，在此背景下，整體市場(chǎng)觀(guān)望情緒將有所減緩，剛需有望帶動(dòng)銷(xiāo)售回暖，房企拿地積極性回升，但拿地依然謹(jǐn)慎，高溢價(jià)地塊難現(xiàn)，且隨著下半年土地的集中入市，流標(biāo)及底價(jià)成交的情況將繼續(xù)上演，土地市場(chǎng)難復(fù)2013年的榮光。

    熱門(mén)地塊流拍現(xiàn)象，已在北京這一傳統(tǒng)的“避險(xiǎn)”城市出現(xiàn)。就在7月29日，北京土地市場(chǎng)共有5宗經(jīng)營(yíng)性地塊成交，而此前熱門(mén)的孫河鄉(xiāng)兩宗居住用地卻意外流拍，這是北京土地市場(chǎng)今年以來(lái)首宗流拍的宅地。

    對(duì)于下半年一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)行情，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅預(yù)計(jì)，由于房企資金普遍偏緊，今年下半年北京土地市場(chǎng)推出的同類(lèi)低密度地塊還將頻頻遇冷，曾經(jīng)一再出現(xiàn)的可以打造成為城市別墅的“地王”將不復(fù)去年火爆行情。穆迪副總裁、高級(jí)分析師梁鎮(zhèn)邦則表示，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益嚴(yán)峻的格局下，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商之間的業(yè)績(jī)分化現(xiàn)象將更為明顯。