7月18日，國家統(tǒng)計局公布了《2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，其中顯示，6月全國70個大中城市中，有55個新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降，8個上漲。其中最高漲幅出現(xiàn)在呼和浩特和貴陽，分別環(huán)比上漲0.2%；最高降幅出現(xiàn)在杭州，環(huán)比下降1.8%。

　　從6月份70大中城市新建商品住宅銷售價格同比方面來看，69個城市出現(xiàn)上漲，僅有1個城市下降。其中最高漲幅出現(xiàn)在廈門，同比上漲9.4%；最高降幅出現(xiàn)在溫州，同比下降5.3%。

　　從6月份70個大中城市新建商品住宅房價環(huán)比變化城市特征來看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體來看，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標(biāo)提高等因素影響，市場去化壓力倍增，此時，部分開發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、半年報業(yè)績指標(biāo)等因素開始采取“以價換量”策略，甚至部分項目采取大幅降價策略以盡快回籠資金，導(dǎo)致70個大中城市房價漲幅放緩甚至出現(xiàn)55個城市下跌。

　　從6月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比變化特征來看，最大的特征就是房價漲幅明顯放緩，6月份已經(jīng)沒有一個城市房價同比上漲超過10%，即使是房價較為堅挺的一線城市也從6月份開始回落到10%以下。這反映二季度以來全國整體市場并不樂觀。

　　從短期內(nèi)來看，盡管今年4月份以后限購等調(diào)控政策出現(xiàn)定向?qū)捤桑糠殖鞘幸查_始出臺相關(guān)“救市”措施，比如天津、南寧等城市放松限購，無錫、海口戶籍新政刺激樓市需求，沈陽、昆明、福州、武漢、廈門、南昌、石家莊、上海傳言限購取消等措施，甚至呼和浩特直接發(fā)文取消限購等等，這反而助長了開發(fā)企業(yè)博弈市場的決心，一定程度上也不利于市場成交量拉開節(jié)奏。從成交價格的角度來看，盡管第二季度開發(fā)企業(yè)定價更貼近市場，6月份品牌開發(fā)企業(yè)也開始“搶收”半年報業(yè)績，但整體市場仍然處于博弈狀態(tài)，難以有大幅下跌的動力。

　　而市場并不會止于此。事實證明，盡管有上述限購等調(diào)控政策的定向?qū)捤纱胧?，但是，其對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。從整個市場成交量表現(xiàn)來看，6月份市場成交量盡管因為開發(fā)企業(yè)“搶收”半年報業(yè)績出現(xiàn)回升，但是并沒有出現(xiàn)明顯回升，開發(fā)企業(yè)半年報業(yè)績“搶收”基本失利。從未來市場成交量預(yù)期來看，如果還沒有大幅降價的現(xiàn)象出現(xiàn)，第三季度市場銷售量能否持續(xù)回升也值得擔(dān)心。

　　同時，從房企預(yù)期的半年銷售業(yè)績來看，上半年大多數(shù)房企銷售金額仍然會同比下滑甚至能夠完成全年銷售業(yè)績指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。根據(jù)中國指數(shù)研究院[微博]重點監(jiān)測的23家公布銷售目標(biāo)的房企中，平均完成率為40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地產(chǎn)、萬科、中海地產(chǎn)三家標(biāo)桿品牌房企完成目標(biāo)的50%；另外，目前完成目標(biāo)40%以上的企業(yè)有12家。

　　由此可知，影響市場成交量或企業(yè)銷售業(yè)績的最大因素并不是限購等調(diào)控政策，而是其他因素。那么，是什么因素影響了今年上半年整體市場行情？筆者認(rèn)為，主要是因為目前銀行信貸緊縮的狀況并沒有實質(zhì)性改觀。

　　從目前個人住房貸款情況來看，當(dāng)前大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有下調(diào)首套房貸利率，甚至廣州、石家莊、?？诘瘸鞘惺滋追抠J利率還出現(xiàn)比此前上浮的現(xiàn)象。央行[微博]二次“定向降準(zhǔn)”后的市場表現(xiàn)來看，也和樓市沒有直接關(guān)系。市場仍然面臨難以扭轉(zhuǎn)短期內(nèi)“去庫存”的市場大勢。

　　此外，盡管截止2014年6月末，廣義貨幣(M2)余額120.96萬億元，同比增長14.7%，M2同比增速已明顯高于13%的年度控制目標(biāo)，決策層開始適度增加市場流動性進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，宏觀面上有利于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇與回升，但是從微觀層面來看，信貸政策并沒有在銀行等金融機(jī)構(gòu)操作層面出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

　　這個結(jié)果主要是來自筆者與業(yè)內(nèi)人士交流。

　　據(jù)銀行等金融機(jī)構(gòu)人士觀點，當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對于開發(fā)貸款仍然會比較謹(jǐn)慎，仍然會比較謹(jǐn)慎地選擇自己的交易對手(投資的開發(fā)商)，對于中小企業(yè)來講，由于金融機(jī)構(gòu)偏好大型品牌企業(yè)的投資，仍然會面臨比較大的資金面的壓力，預(yù)計下半年會有更多的中小企業(yè)面臨債務(wù)違約的市場風(fēng)險；對于房貸來講，由于個人消費(fèi)貸、小額貸款等利率明顯高于首套房貸基準(zhǔn)利率(當(dāng)前首套房貸5年期基準(zhǔn)利率是6.55%)，即使首套房貸利率上浮5%，也難以超過個人消費(fèi)貸、小額貸款的投資回報率，從這個角度來講，即使銀行等金融機(jī)構(gòu)有貸款額度，也不會過多投放到個人住房貸款上來，整體來看大多數(shù)城市商業(yè)銀行的個人按揭住房貸款政策仍然會偏緊。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，若大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場交易量仍然會維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)“去庫存”的壓力仍然會比較大，同時，企業(yè)的資金面的問題會更加突顯。

　　從這個角度來說，也不難理解剛剛上任的住建部部長陳政高為什么會提出的“千方百計消化庫存”的要求。

　　因此，筆者預(yù)計在2014第三季度，開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，“千方百計消化庫存”，堅持以現(xiàn)金為王。尤其是對于上市房企來講，由于6月份半年報“搶收”不利，在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企“以價換量”的市場行為讓當(dāng)前的市場態(tài)勢更加明朗化，預(yù)計在三季度里樓市“降價潮”會真正來臨。

　　同時，對于企業(yè)來講，能否真正降價到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個房企及當(dāng)前市場“千方百計消化庫存”較大的關(guān)鍵。此時，適度的價格策略調(diào)整甚至大幅降價勢必成為大多數(shù)房企“千方百計消化庫存”的選擇。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉）