最近，國內(nèi)外對中國房地產(chǎn)市場是否崩盤討論甚多，有贊成的，也有反對的。至于認為中國房地產(chǎn)市場不會崩盤的分析，基本觀點是與曾經(jīng)崩盤過的日本、美國、香港、臺灣等房地產(chǎn)市場比較，中國房地產(chǎn)市場與這些市場不同，因此不會崩盤。至于認為中國房地產(chǎn)市場會崩盤的理由，就在當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場價格過高、泡沫過大、供求嚴重失衡、住房空置率過高等，這個市場不可持續(xù)。

　　其實，對于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，問題如此之大，至于最后的結(jié)果如何已經(jīng)不是太重要了。因為，如果還是維持當(dāng)前房地產(chǎn)的性質(zhì)而不轉(zhuǎn)化，那么這個市場崩盤是必然，已經(jīng)不是會不會崩盤的問題了。現(xiàn)在的問題是政府如何認清當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場之形勢，采取好的政策讓當(dāng)前房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整得以進行，并如何讓中國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的成本或損失降低到最小程度。

　　還有，至于當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場是否會崩盤？還有另外一層意思。因為說一個市場之“崩盤”，其實它是股票市場或投資品市場一個專門概念。一般來說，當(dāng)市場股民全部被套，沒有新股民入場，當(dāng)被套的股民開始只知道割肉賣股票，而不肯買股票時，就會造成惡性循環(huán)，持續(xù)下跌，最終造成股市關(guān)門，即“崩盤”。而華爾街對“崩盤”通常被定義為單日或數(shù)日累計跌幅超過20%。1987崩盤時道指單日暴跌22.6%。1929年連續(xù)兩個交易日的跌幅分別為12.8%和11.7%。

　　既然目前市場上大家都用“崩盤”這個概念來討論中國房地產(chǎn)市場問題，這也說明了，無論是就事實而言，還是就這些討論者的潛意識來看，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場完全是一個投資為主導(dǎo)的市場。即使有人購買住房也會用居住消費，但最后的目標還是投資，購買住房的目的還是為了賣而獲利。

　　既然當(dāng)前中國住房市場是一個投資投機炒作為主導(dǎo)的市場，那么這個市場的價格完全是由投資者的預(yù)期來決定。投資者認為住房的價格未來會上漲，那么投資者就會涌入這個市場，住房的價格就會這過程中越推越高。而投資者的預(yù)期又是當(dāng)時的金融市場條件，如融資獲得的便利程度、融資成本的高低或利率高低及融資杠桿率的大小，如果金融市場條件都有利于投資者，那么投資者會就會預(yù)期房價還會上漲而涌入這個市場。比如2008年底央行對住房市場融資政策全面寬松，從而也就導(dǎo)致了2009年住房投資者涌入市場，住房銷售暴增、房價飚升?？梢哉f，十幾年來中國房地產(chǎn)市場繁榮、房價飚升，就完全得益于金融市場條件有利于住房投資者涌入。如果2003年的121文件落實、如果2007年359號文件不被2008年底的寬松貨幣政策所替代。目前中國房地產(chǎn)市場是另外一個面貌。

　　既然當(dāng)前中國的住房市場是一個以投資為主導(dǎo)的市場，是一個投資者賺錢的工具，只要這個市場的金融市場不變化，房價最高，投資者還是會進入市場（因為投資者對房價不敏感，只要投資者預(yù)期購買之后會上漲，他們不在乎住房價格高低），還是會把住房價格進一步推高。

    但是，一旦金融市場條件變化了，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整很是自然，而這種調(diào)整到一定的深度，市場當(dāng)然會崩盤，只不過是大崩盤還是小崩盤。是區(qū)域性崩盤還是全國性崩盤。而中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)上漲十幾年了，最近金融市場條件發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，周期性調(diào)整也就開始。而象溫州、鄂爾多斯等房地產(chǎn)市場小崩盤早就開始了。

　　從最近公布的數(shù)據(jù)來看，2014年1-6月份，無論是住房銷售面積還是住宅銷售額都出現(xiàn)同比全面下降，而且下降的幅度都很大。比如住房銷售面積下降了7.8%，住房銷售金額下降9.2%。也就是說，今年以來，盡管住房市場的價格變化不大，甚至于有些地方的房價還在上升，但是住房銷售已經(jīng)出現(xiàn)了全面萎縮（而這種現(xiàn)象也正好證明了國內(nèi)住房市場是一個投資為主導(dǎo)的市場，如果不是這樣住房需求全面減少、供給增加，房價下降也是必然，但當(dāng)前中國住房市場則不是這樣。需求可能萎縮，房價則不跌），房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始。

　　而今年以來國內(nèi)住房市場的全面萎縮，并非是房地產(chǎn)政策調(diào)控的結(jié)果，而且是金融市場條件發(fā)生變化使然。因為，今年以來，隨著國內(nèi)利率市場化改革深化、影子銀行治理開展及互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長、人民幣的貶值等，從而使得國內(nèi)金融市場的條件發(fā)生了巨大的變化，從而使得國內(nèi)金融體系流入房地產(chǎn)市場的資金不僅減少，而且成本全面上升。正如前面所指出的，房地產(chǎn)是一個完全的資金密集型產(chǎn)業(yè)，如果流入的資金減少融資成本上升時，這就意味著這個市場的金融條件完全逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)已經(jīng)不可持續(xù)了，周期性調(diào)整開開始。

　　但是，面地著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，地方政府紛紛出臺救市政策。到第2季底，已有10多個城市，正式出手采取直接或間接的“救市”政策。比如，廣州、北京、上海等一線城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策開始松動。南寧、天津、無錫、?？?、溫州等城市，已明確發(fā)文或明確表示，住房“限購政策”已經(jīng)做了調(diào)整。除此之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市“松綁限購”的市場傳聞頻出等。也就是說，面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，各地方政府都希望用救市來阻止房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型及房價調(diào)整。

　　可以說，對于地方政府托市，就如股市托市一樣，其結(jié)果只能加快房地產(chǎn)市場的崩盤。

     因為，一是既然地方政府也認可當(dāng)前的住房市場是以投資為主導(dǎo)的市場，那么這個市場的決定性因素是投資者預(yù)期。而投資者預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)了，政府托市政策是無法改變這種預(yù)期的，特別是這種預(yù)期完全取決了當(dāng)前的金融市場條件時，政府的托市政策對此是無能為力的。反之，投資者看到政府救市會認為整個市場風(fēng)險增加，更是會強化預(yù)期逆轉(zhuǎn)，并盡早地退出這個市場。

    二是，假定這些托市政策有些許的作用，讓一些投資者進入高房價的市場，但是這些托市政策并不能改變現(xiàn)有的金融市場條件。當(dāng)投資者意識到自己當(dāng)前進入市場是接最后一棒時，反之會加快退出市場并可能形成羊群效應(yīng)。這時，房地產(chǎn)市場所面臨的風(fēng)險越來越大，離崩盤的時刻也就越來越近。所以，地方政府救市只能增加房地產(chǎn)市場風(fēng)險，沒有其他效果。