昔日榮耀地王，今朝悲情“地主”。光環(huán)散去，當(dāng)一批地王項目站上銷售前臺，卻已陷入“賣也不是，不賣也不是”的尷尬境地。

　　“最后一次，還有加價的嗎？”“成交！恭喜競買人！”那些發(fā)生在土地競拍現(xiàn)場的一幕幕，驚心動魄程度絕不亞于頂級國際大片。每加價一次，巨大的成本投入都在考驗舉牌人的心理底線。地王，往往在經(jīng)歷了數(shù)十個對手間的上百輪對決后榮耀登場，成為房企實力的象征。

　　然而，榮耀的背后，卻藏著幾許悲情。上證報記者經(jīng)過實地走訪和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，那些曾經(jīng)的地王，如今大多陷入尷尬境地：要么快速開盤，想盡各種辦法回籠資金，甚至不惜犧牲利潤；要么連開盤都不敢開，指望能“挺”過難關(guān)；要么土地款無法按時付清，退地或轉(zhuǎn)手；要么舉債百億信托，以支持地王開發(fā)；更有捂盤數(shù)年仍無法賣出成本價，計提上億減值準備。而上述情況所涉及房企，既包括綠地、恒大這種民營大鱷，也包括中海、方興、中華企業(yè)(4.80, -0.04, -0.83%)等國企巨頭。

　　“在忽悠了市場和政府的同時，也忽悠了自己?！币晃环康禺a(chǎn)界資深人士對眾多地王的點評，一語中的。

　　花錢賺吆喝的地王：首付只需

　　對于原本硬性規(guī)定的首付30%的購房門檻，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當(dāng)天只需付6%，余款分三個節(jié)點每年付

　　三天前，恒大在杭州第一個真正意義上的超級大盤恒大帝景開盤。按照恒大一貫的風(fēng)格，開盤一般都是幾千人齊聚的“大場面”，熱鬧非常。這次也不例外。

　　根據(jù)公開信息，本次恒大帝景銷售均價1.6萬元/平方米，開盤銷售超過5億元。一個杭州項目能夠開盤回款逾5億元，這無論對怎樣級別的房企來說，都實非易事。但是，恒大這筆賬，還應(yīng)該細算。

　　如果就杭州蕭山區(qū)域來看，恒大帝景是毫無疑問的地王級項目。2013年9月3日，杭州蕭山拍出三塊商業(yè)用地，其中一塊地經(jīng)歷了高達142輪報價，最終以25.95億元成交，折合樓板價為10556元/平方米。風(fēng)頭正勁的恒大地產(chǎn)拿下了這一地王項目。

　　而回看當(dāng)年數(shù)據(jù)，蕭山樓市風(fēng)險已經(jīng)初現(xiàn)。2013年6月，蕭山商品房銷售均價1.52萬元/平方米，簽約820套。相比之下，蕭山已經(jīng)登記的商品房可售房源高達17543套。按此去化速度，蕭山存量房源的去化周期高達21個月，超過多數(shù)城市和區(qū)域的去化周期。然而，這一切并沒有影響恒大拿地的沖動?！皬默F(xiàn)在這個形勢來看，當(dāng)時恒大拿地的價格確實太尷尬了?！焙贾莘康禺a(chǎn)市場一資深人士稱。

　　一位知情人士告訴記者，恒大內(nèi)部對這個項目盈利前景的判斷還是挺悲觀的?！皬暮愦蟮劬?.6萬元/平方米的定價來看，其實公司還是想賺錢的。如果沒有額外的融資沉淀成本，恒大帝景起碼現(xiàn)在賣還不虧。但這個不虧有個前提，就是不能壓著，必須盡快回款。這也是恒大急著開售的原因?！鄙鲜鋈耸糠Q。

　　就在恒大帝景開盤前一周，記者曾赴樓盤現(xiàn)場調(diào)研。當(dāng)時，售樓處正緊鑼密鼓地籌備開盤，并已開始接受看盤，積極蓄客。只是，在施工現(xiàn)場，只能遠遠地看到作業(yè)吊車，出地面的高層建筑幾乎沒有。銷售人員告訴記者，在蕭山，只要房子建出一層就可以預(yù)售。而杭州市區(qū)更寬松，只要出地面就可以賣。這種預(yù)售門檻，遠低于上海等地。

　　另外，在蕭山，開發(fā)商“偷面積”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開的秘密。也就是說，報建不足100平方米的一套住宅，開發(fā)商可以做出實際上高達120平方米的實用面積。這種在很多地方被禁止的做法，在蕭山卻十分盛行。

　　“杭州樓市是一個奇怪的市場。土地成本會占到商品房銷售額的近一半。恒大帝景這種項目更是占到三分之二。地方政府高價賣地的后果之一，就是縱容和放開了很多打擦邊球的做法，以作為給房企的回報?！币晃缓贾莘科髢?nèi)部人士說。

　　實際上，為了盡快賣房，房企各類優(yōu)惠已經(jīng)超出市場想象。以恒大帝景為例，其推出了四層優(yōu)惠，包括：開盤總價8.5折；存3000元減30000元；送家電基金2.3萬元以及10年物管基金46728元；總裁特惠折上9.3折。

　　除此之外，更吸引人的是，原本硬性規(guī)定的首付30%的購房門檻，已經(jīng)被房企化為無形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當(dāng)天只需要付6%，余款分三個節(jié)點每年付8%。

　　也就是說，即使實現(xiàn)總額5億元的銷售額，開發(fā)商實際回款金額也不足3000萬元。房企資金緊張程度與回款的壓力，也就可想而知了。

　　“零成交”的地王：濱江豪宅騎虎難下

　　杭州去年房產(chǎn)銷售額1600億元，如果40%到50%用來拿地，對應(yīng)的土地出讓金約800億元。但杭州去年土地出讓金高達1300億元，多推了500億元，相當(dāng)于多推了50塊土地，對杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海御道路一號，似乎有點生不逢時。

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