受貨幣政策收緊、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、戶籍制度改革等因素的影響，中國(guó)房?jī)r(jià)與M2過去二十幾年的“親密”關(guān)系正在瓦解，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到去泡沫化的過程中。

    近年來，中國(guó)M2與GDP的高比值讓貨幣超發(fā)的爭(zhēng)論此起彼伏，M2增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)漲幅之間的高度相關(guān)性，則讓人們將目光聚焦在房地產(chǎn)身上。那些消失的貨幣有多少進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，見仁見智，但曾經(jīng)高度相關(guān)的房?jī)r(jià)和M2會(huì)不會(huì)逐漸“脫鉤”，已經(jīng)引發(fā)大量的思考。

    2013年，中國(guó)廣義貨幣供給(M2)為110.6萬(wàn)億元，M2與GDP之比為1.95。而美國(guó)去年的M2約為65萬(wàn)億元人民幣，M2與GDP的比率是0.65，這個(gè)數(shù)字僅為中國(guó)的三分之一。

    那么，中國(guó)超發(fā)的貨幣去哪兒了？對(duì)此，長(zhǎng)江商學(xué)院副院長(zhǎng)、金融學(xué)教授陳龍?jiān)诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，梳理中國(guó)1990年~2013年的數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)的漲幅與M2增長(zhǎng)率的相關(guān)性高達(dá)71%。

    無(wú)獨(dú)有偶，上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，從2006年至今的8年里，上海的房?jī)r(jià)以每年14%的速度上漲，而這8年中國(guó)M2的年均增速為18%，上海房?jī)r(jià)增速占中國(guó)M2增速的比例為78%。

    然而，多位受訪人士也表示，受貨幣政策收緊、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、戶籍制度改革等因素的影響，中國(guó)房?jī)r(jià)與M2過去二十幾年的“親密”關(guān)系正在瓦解，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到去泡沫化的過程中。

    錢去哪兒了？

    陳龍表示，縱觀美國(guó)1962年~2013年的數(shù)據(jù)，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策的第一個(gè)規(guī)律是貨幣發(fā)行、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通貨膨脹的整體一致性。CPI漲幅和房?jī)r(jià)漲幅基本合拍，這兩項(xiàng)加上實(shí)際GDP的增長(zhǎng)又和名義GDP的增長(zhǎng)基本一致。

    他認(rèn)為，從貨幣供應(yīng)的角度來看，“錢去哪兒了”一目了然：M2每年增長(zhǎng)7%，其中3.2%的增發(fā)是為了支持實(shí)際GDP的增長(zhǎng)，并不會(huì)引發(fā)通脹；剩余的增發(fā)則體現(xiàn)在CPI和房?jī)r(jià)漲幅中。

    “那么，梳理中國(guó)1990年~2013年的數(shù)據(jù)來看，過去24年里，中國(guó)的實(shí)際GDP平均漲幅為9.9%，CPI平均漲幅為4.6%，房?jī)r(jià)(全國(guó)房地產(chǎn)銷售額除以銷售面積)平均漲幅為10.7%，M2平均漲幅為21.0%，這體現(xiàn)出貨幣發(fā)行、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通貨膨脹的整體不一致性?！标慅埍硎尽?/P>

    在他看來，值得注意的是，實(shí)際GDP的增長(zhǎng)率加上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率為20.6%，與廣義貨幣供給的增長(zhǎng)率基本相符，不等式變成了等式。房?jī)r(jià)的漲幅與M2增長(zhǎng)率的相關(guān)性高達(dá)71%；這說明房?jī)r(jià)上漲的最大驅(qū)動(dòng)力并不是剛需，而是貨幣。

    房?jī)r(jià)與M2漲幅的這種高度相關(guān)性在現(xiàn)實(shí)中也得以印證。

    根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，樣本為2006年上海最貴的50個(gè)樓盤(3、4、5、6月這4個(gè)月間的成交記錄)，這些樓盤2014年價(jià)格/2006年價(jià)格平均值為2.81、中位值為2.79。

    以此測(cè)算，從2006年至今的8年里，上海的房?jī)r(jià)以每年14%的速度上漲。而與之對(duì)應(yīng)的是，在過去8年里，M2的年均增速為18%。上海房?jī)r(jià)增速占中國(guó)M2增速的比例為78%，兩者具有高度的相關(guān)性。

    那么，這是否意味著過去幾十年，中國(guó)的錢都進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)？

    中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，從過去的數(shù)據(jù)來看，M2的增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)的漲幅呈現(xiàn)高度的相關(guān)性，從邏輯上講并不難理解，因?yàn)樨泿殴?yīng)增加一定會(huì)引起資產(chǎn)價(jià)格上漲，但M2也并非推高房?jī)r(jià)的決定性因素。

   “為什么M2的增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)的漲幅在中國(guó)會(huì)表現(xiàn)出高度的相關(guān)性而在國(guó)外沒有，比較直接的原因是中國(guó)投資渠道過窄，例如，如果國(guó)內(nèi)投資渠道多元化，這種相關(guān)性可能就削弱了?！辈苓h(yuǎn)征表示。

    房?jī)r(jià)會(huì)跌么？

   “我們要考慮很多變量?！辈苓h(yuǎn)征認(rèn)為，盡管從過往的數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)的上漲與M2的增加有高度的相關(guān)性，但未來卻不一定。事實(shí)上，從各種趨勢(shì)來看，兩者的關(guān)系正在日益疏遠(yuǎn)。

    一位國(guó)有大行風(fēng)險(xiǎn)管理部人士也對(duì)記者表示，從過往的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前M2的確是影響房?jī)r(jià)的重要變量，但可以預(yù)見的是，這種相關(guān)性正在被打破，很多變量在干擾兩者的相關(guān)性。

   “包括財(cái)政政策(如房地產(chǎn)稅)、匯率政策(人民幣升值還是貶值，導(dǎo)致資金外流還是內(nèi)流)、銀行信貸政策(個(gè)貸上浮利率還是下調(diào)利率，行業(yè)管控規(guī)模)、行政政策(是否限貸限購(gòu))等。”他舉例稱。

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