在樓市尚未出現(xiàn)大跌之前，多個城市的救市傳聞卻紛至沓來。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個，其中已作出若干調(diào)整的城市已有6個。

    今年前4個月的銷售不暢，讓樓市壓力陡然嚴(yán)峻起來。雖然2013年量價齊升，但供應(yīng)量也是前所未有的龐大。去年賣出的土地，如今正在變成打濕的棉被，壓在開發(fā)商身上。

    同吃一碗飯，地方政府可謂感同身受。易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，庫存壓力下，部分地方政府的救市心態(tài)蠢蠢欲動。此前少數(shù)城市小幅度的限購松綁，沒有招致中央的打壓，這給其他高庫存城市增加了救市的動力。

    樓市庫存創(chuàng)5年新高

    上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，創(chuàng)下2010年以來近5年的歷史新高。4月份購房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空。

    值得注意的是，35個城市中，有28個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、濟(jì)南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到68.6%、63.8%和56.8%。這三個城市4月份的新增供應(yīng)比成交更為強(qiáng)勁，導(dǎo)致庫存上升的態(tài)勢也較明顯。

    庫存增長，并非僅限于業(yè)內(nèi)理解的三四線城市，還包括一些一二線城市。數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3032萬平方米、18063萬平方米和3796萬平方米，環(huán)比分別增長4.6%、2.4%和2.4%，同比分別增長12.4%、19.2%和27.6%。

    一線城市庫存呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升的態(tài)勢。這主要是因為，相比二三線城市，一線城市房企的推盤節(jié)奏更快，但這些城市的購房者觀望情緒正在迅速蔓延，致使成交清淡。

    中原地產(chǎn)監(jiān)控稱，從歷史數(shù)據(jù)來看，目前房企開盤項目數(shù)量以及銷售情況仍處于較低水平，上周（5月第2周）的推售套數(shù)、認(rèn)購套數(shù)分別較2013年周均水平回落19%和38%，認(rèn)購率亦比2013年周均水平低13個百分點。

    分城市來看，除無錫上周（5月第2周）無開盤，惠州、南京、蘇州、武漢、廣州、福州、寧波的開盤認(rèn)購率均超過50%，屬于銷售情況相對較好的城市；有13個城市的認(rèn)購率不足50%，?？凇⒅猩?、常州和重慶的認(rèn)購率甚至低于25%。

    不少房企已經(jīng)意識到市場的嚴(yán)峻性。龍湖集團(tuán)近期表示，龍湖將進(jìn)一步深化“去存貨”策略，達(dá)到公司存貨量和毛利間的平衡。在市場遇到分化的情況下，通過靈活的銷售策略保證“有盈利的增長”和“有回款的簽約”。

    地方試探性救市將擴(kuò)散

    目前，包括南寧、銅陵等城市已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控的微調(diào)政策。近日又有傳聞稱，天津也將松綁限購，或?qū)⒎砰_第三套房。

    5月13日，央行副行長劉士余在主持召開的一次會議上表示，要求國內(nèi)大型銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。這也被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是央行力挺樓市的正面消息。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的情況下，全國預(yù)計將有超過30個城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。這些城市的特點普遍是：庫存消化周期超過一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；購地銷售比過高的城市；一季度土地出讓金過低的城市；有實質(zhì)性降價樓盤的城市；人口凈流出城市；有兩個以上新區(qū)的城市。

    張大偉認(rèn)為，后續(xù)包括房價接近停滯的城市，都有可能出臺地方的救市政策，它們可能不會明顯放松限購，但會通過其他方式進(jìn)行微調(diào)。

    樓市低迷對地方政府最大的影響是土地市場低迷。截至4月，中原監(jiān)測的40個城市中，三四線城市土地交易累計流標(biāo)率為26%，較去年年末大幅上升10個百分點，二線城市亦增長3%，而一線城市則自5%縮減至3%。土地溢價率方面，僅有二線城市溢價率與去年月均水平持平，一線及三四線均有1成左右的回落。

    由此可見，去年下半年土地市場的火爆現(xiàn)象難以延續(xù)，各線城市土地均有所降溫，并已開始產(chǎn)生分化。房企受銷售不佳，資金鏈趨緊的影響，雖然對一線城市地塊仍有一定渴求，但購地已趨于謹(jǐn)慎及理性；二線及三四線城市，尤其是成交疲乏、庫存偏高、樓市降價預(yù)期較高的城市，房企拿地意愿普遍減弱，流標(biāo)地塊增多。同時，政府亦在房地產(chǎn)市場降溫之際放緩?fù)频夭椒ァ?/P>

    中金房地產(chǎn)分析師寧靜鞭認(rèn)為，房地產(chǎn)還會是經(jīng)濟(jì)的平衡器，地方調(diào)控政策“去行政化”，雙向調(diào)節(jié)的趨勢還會延續(xù)，二季度內(nèi)將會有更大面的調(diào)控政策松動。無論是監(jiān)管層從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長的角度考慮，還是銀行自身從盈利性層面考慮，房地產(chǎn)信貸面近期都存在正面改善的可能性，從而拉動短期需求超預(yù)期。

    不過，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，如果信貸政策能適度調(diào)整支持普通購房需求，將對市場中長期平穩(wěn)發(fā)展起到至關(guān)重要的資金保障作用。但對于銀行來說，除非釋放大量新增額度，否則當(dāng)資金價格上漲后，就沒有意愿降低房貸利率。雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場大幅反彈，但預(yù)計本輪微調(diào)效果將不同于此前的市場反應(yīng)。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)桑豫峰表示，現(xiàn)在還看不到全面放松調(diào)控的跡象。今年以來，真正對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)影響的，就是持續(xù)偏緊的房地產(chǎn)信貸政策。如果房地產(chǎn)信貸不松，地方政府的微調(diào)效果將極為有限。