近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)者謝國(guó)忠稱，中國(guó)的房?jī)r(jià)即將大跌，甚至跌幅在50%以上，此言一出，引起了廣泛的爭(zhēng)議。

    事實(shí)上，中國(guó)的房?jī)r(jià)，確實(shí)有下跌的空間，但是房?jī)r(jià)的下跌，是有條件的。

    在謝國(guó)忠發(fā)表房?jī)r(jià)大跌言論的同時(shí)，學(xué)者蘇東在其新作《中國(guó)房地產(chǎn)真相》中提出，中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡，才是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)亂象的最重要根源。

    古人云，居長(zhǎng)安，大不易。

    今天同樣如此。北京、上海、廣州等中心大城市，集中了中國(guó)幾乎所有的核心資源，從央企到高校、到政府機(jī)構(gòu)、到核心產(chǎn)業(yè)要素，如果天下的精英不到這些城市，哪里有他們更為廣闊的空間呢？

    中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，并非全國(guó)性問(wèn)題，而是區(qū)域性問(wèn)題。在東部沿海很多城市吸引了眾多人口蜂擁而入的同時(shí)，中西部廣大的區(qū)域卻出現(xiàn)了嚴(yán)重的人口外流，而在這些城市里，土地資源充裕，并不存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)問(wèn)題。

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不平衡，同樣表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間。城市化的浪潮，使農(nóng)村成為被遺忘的世界。農(nóng)村的大片土地，其實(shí)并沒(méi)有得到充分運(yùn)用。

    更為普遍的一個(gè)現(xiàn)象是，現(xiàn)代的農(nóng)村人口的主流，從20多歲到50歲，多數(shù)都有在城市打工的經(jīng)歷，而在現(xiàn)在的農(nóng)村，舊的房子基本被推倒，多數(shù)農(nóng)村人都住上了小樓房。而農(nóng)村的小樓房，都是一兩層樓的，土地利用率非常低。如果這些土地在城市，利用率將大大提高，但是，誰(shuí)會(huì)去農(nóng)村呢？城市的強(qiáng)大吸引力，將農(nóng)村人口掏空，很多農(nóng)村青年在農(nóng)村老家新建了房子，但卻不愿意住在那里，而在城市，他們?nèi)匀恍枰胤綍鹤　?/P>

    目前中國(guó)的城鎮(zhèn)建成區(qū)的總面積只有3.84萬(wàn)平方公里，僅占全國(guó)國(guó)土面積的0.4%，卻居住了6億多人口。相比之下，全國(guó)的農(nóng)村宅基地占地為16.8萬(wàn)平方公里，占國(guó)土面積的1.75%，是城鎮(zhèn)用地的4.37倍，名義上居住了9億農(nóng)民，實(shí)際上其中的至少2億人口已經(jīng)進(jìn)了城。由此可見(jiàn)，我們的城鎮(zhèn)建設(shè)占用的土地的供應(yīng)量依舊很小。

    如果不能解決城鄉(xiāng)差別問(wèn)題，農(nóng)村缺少足夠的吸引力，則中國(guó)的城市化過(guò)程仍將繼續(xù)，城市土地資源將更為缺乏，指望房?jī)r(jià)下跌，是不可能的。必須在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市布局的大格局下考量。

    為什么廣州的房?jī)r(jià)，遠(yuǎn)比北京和上海低？

    廣州洛溪新城和華南板塊的崛起，為房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到了重要作用，而更主要的是，廣州之所以房?jī)r(jià)相對(duì)稍低，是因?yàn)閺V州是所有大城市里中心城市和外城發(fā)展最為均衡的城市。

    2009年，北京的海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山、東城、西城六大城區(qū)的生產(chǎn)總值大約為7500億元，約占全市生產(chǎn)總值的63%，其中，產(chǎn)值最大的海淀區(qū)大約占北京總產(chǎn)值的20%，郊區(qū)經(jīng)濟(jì)僅占全市總值的37%，而郊區(qū)的面積大約10倍于城區(qū)。也就是說(shuō)，中心城區(qū)的效率大約是郊區(qū)的20倍。

    在長(zhǎng)三角的中心城市上海，至2009年，已經(jīng)廢除了各個(gè)區(qū)縣的排名，但其2007年的狀況仍具參考價(jià)值。2007年，上海生產(chǎn)總值為12000億元，而郊區(qū)(浦東新區(qū)逐步成為市區(qū)，不計(jì)算入內(nèi))的總產(chǎn)值約為2700億元，占比不到四分之一。

    北京和上海的房?jī)r(jià)貴，一個(gè)很重要的原因是核心城區(qū)發(fā)達(dá)，而郊區(qū)落后，不能培養(yǎng)衛(wèi)星城，所有的資源都集中在市區(qū)，自然人口也向中心城區(qū)集中，導(dǎo)致中心城區(qū)土地壓力增大。未來(lái)，北京要破解房?jī)r(jià)高企的難題，首先就需要加大周邊區(qū)域的發(fā)展，特別是通州、大興、房山、順義、昌平等區(qū)，可以優(yōu)先發(fā)展，北京需要小鎮(zhèn)式繁榮。

    現(xiàn)在很多城市都希望通過(guò)限制人口的政策，來(lái)緩解城市交通和住房問(wèn)題，但這治標(biāo)不治本，最好的辦法還是均衡發(fā)展城市。