本輪房?jī)r(jià)反彈已近1年了，該漲的城市已經(jīng)漲上來(lái)了，沒(méi)漲的城市也基本不會(huì)有什么大的作為了。分化的格局已經(jīng)定型，接下來(lái)要做的事只有兩件，三四線城市去庫(kù)存，一二線城市擠泡沫。
怎么去庫(kù)存？
這個(gè)命題留給三四線城市，而且難度不小。因?yàn)楸緛?lái)為他們準(zhǔn)備的貨幣和信貸政策被錯(cuò)誤配置給了一二線城市。房地產(chǎn)去庫(kù)存的根本方式是供給找到有效需求，也就是居住需求。任何背離這一方式的去庫(kù)存都是不成功的，甚至說(shuō)是危險(xiǎn)的。貨幣和信貸的寬松是必要的，但僅僅依靠這一政策是無(wú)法釋放需求的。原因很簡(jiǎn)單，貨幣政策降低了利息成本，而信貸政策本質(zhì)是上是加大杠桿，則加劇了利息成本。
雖然首付門(mén)檻降低了，但后續(xù)幾十年的負(fù)債，讓三四線真正有住房需求的普通人看不到誠(chéng)意。
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，買(mǎi)套60萬(wàn)的房子，按2015年3月1日基準(zhǔn)利率5.9%計(jì)算，首付3成貸款30年，本息和為89.68萬(wàn)元；按2015年10月24日基準(zhǔn)利率4.9%計(jì)算，首付2成貸款30年，本息和則為91.71萬(wàn)元；實(shí)際購(gòu)房成本上升了2.03萬(wàn)元。
三四線城市的購(gòu)房者大部分都是城郊居民和進(jìn)城農(nóng)民，可能他們不會(huì)像我這樣計(jì)算，但是他們都會(huì)計(jì)算一點(diǎn)——月供。去庫(kù)存之前房?jī)r(jià)本已相當(dāng)高，調(diào)整后的月供成本上升了更加打擊了他們買(mǎi)房動(dòng)力。
三四線的房子有多少？據(jù)統(tǒng)計(jì)局給出的最新數(shù)據(jù)，截止今年6月，全國(guó)待售庫(kù)存為7.15億平方米，已開(kāi)工未銷(xiāo)售面積為67億平方米，合計(jì)74億平米。這些庫(kù)存大多數(shù)位于三四線城市，沒(méi)有更給力措施，去庫(kù)存之路只能是“遙遙無(wú)期”了。
這一輪房地產(chǎn)刺激不可謂不強(qiáng)，以至于房?jī)r(jià)上漲早于成交量上漲，以往多次房?jī)r(jià)上漲行情都是成交量先于房?jī)r(jià)啟動(dòng)。但就是這樣的刺激程度，也無(wú)法激活三四線樓市，原因在哪？
筆者認(rèn)為，主要原因是政策沒(méi)有真正讓供需對(duì)接上。一邊是高價(jià)的商品房，一邊是囊中羞澀的農(nóng)民兄弟們。我們需要適當(dāng)降低房?jī)r(jià)和交易成本，而針對(duì)需求不旺的問(wèn)題，則需要通過(guò)各種產(chǎn)業(yè)來(lái)沉淀人口，各種公共服務(wù)要向非戶(hù)籍人口擴(kuò)展。
怎么擠泡沫？
這個(gè)命題留給一二線城市。與三四線城市不同的是，一二線城市去庫(kù)存顯然不是要賣(mài)更多的房子，實(shí)際上也沒(méi)有多少房子可賣(mài)了，要不然房?jī)r(jià)也不會(huì)飆升。一二線城市與三四線城市房地產(chǎn)最大的區(qū)別是當(dāng)前購(gòu)房需求是居住需求和炒房需求疊加，而且炒房資金實(shí)力明顯高于居住需求的資金實(shí)力。在高杠桿和低庫(kù)存的雙重作用下，一線樓市正快速向豪宅化發(fā)展。
房子越來(lái)越像個(gè)籌碼，借著貨幣和信貸的寬松帶來(lái)的高流動(dòng)性，投資者追漲殺跌的行為在持續(xù)推高一線房?jī)r(jià)。
我們要清楚一點(diǎn)，房?jī)r(jià)每漲一點(diǎn)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的資金成本就越高，杠桿是搖動(dòng)資金的一種手段。但M1的走勢(shì)告訴我們，目前全社會(huì)杠桿率已經(jīng)由“兩高一低”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭摺薄猌F負(fù)債高，企業(yè)負(fù)債高，居民負(fù)債率也在上升。未來(lái)居民負(fù)債率上升的空間沒(méi)有了，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也就快結(jié)束了。一旦投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，不但外部熱錢(qián)會(huì)直接流出，國(guó)內(nèi)資本也會(huì)撤出一線樓市轉(zhuǎn)而尋求國(guó)外樓市或其他更安全的投資品。
雖然目前一二線房?jī)r(jià)在上漲，但風(fēng)險(xiǎn)正在聚集，就像我所說(shuō)的，一旦居民負(fù)債率空間沒(méi)有了，距離泡沫破滅也就不遠(yuǎn)了。
這一輪樓市的“好時(shí)光”可能是最后一輪了，一線城市正在走出最后一次房?jī)r(jià)漲幅行情，但上漲的同時(shí)，波動(dòng)也會(huì)加大。
已經(jīng)買(mǎi)房的還可以繼續(xù)持有，還沒(méi)買(mǎi)房的要小心了，投資買(mǎi)房已經(jīng)不是最優(yōu)的資產(chǎn)配置方式了。
房地產(chǎn)已成高危行業(yè)：誰(shuí)會(huì)接到最后一棒？
無(wú)疑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口紅利、城鎮(zhèn)化、貨幣超發(fā)等因素，推動(dòng)了近十年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空前的繁榮。發(fā)展至今，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)已跟全球各大主要城市房?jī)r(jià)基本持平并有所超越。
尤其是2016年，全國(guó)各主要城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了新一輪漲勢(shì)，在此期間，伴隨的則是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)放緩，以及人民幣匯率的持續(xù)下跌、股票市場(chǎng)的持續(xù)疲軟。人們似乎更加堅(jiān)信只有房子才是可靠的資產(chǎn)，才是值得長(zhǎng)期擁有的資產(chǎn)。
“當(dāng)前的宏觀大背景下，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論買(mǎi)漲買(mǎi)跌，再不買(mǎi)就什么都買(mǎi)不起了，落袋為安的房產(chǎn)比銀行的存款更讓人放心；但購(gòu)買(mǎi)力就在那里，有價(jià)無(wú)市的疲態(tài)已經(jīng)初步呈現(xiàn)?！钡禺a(chǎn)專(zhuān)家段舒懷則告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高危”行業(yè)，不拿地等死，拿了地拖死，每一個(gè)地王都產(chǎn)生于戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的開(kāi)發(fā)商群體中，最終拼的還是希望達(dá)摩克利斯之劍別落在自己頭上。
房?jī)r(jià)高燒不下
“在北京市場(chǎng)，總價(jià)低于300萬(wàn)的房子已經(jīng)難覓蹤影，無(wú)論商住還是普通住宅都一路走高，加上限購(gòu)傳言層出不窮，但凡有出手機(jī)會(huì)（資格）的購(gòu)房者大都紛紛搶購(gòu)?！倍问鎽言诮邮苋A夏時(shí)報(bào)采訪時(shí)說(shuō)。
而在深圳，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域分化。福田、南山、前海繼續(xù)上漲，但龍崗、羅湖等區(qū)域已較去年高峰期放盤(pán)價(jià)回落幅度在10%。深圳二手房事實(shí)上已經(jīng)量?jī)r(jià)齊跌，價(jià)格上漲主要是新盤(pán)和高端豪宅因素。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅最高的是深圳、廈門(mén)、上海；其中，深圳漲幅高達(dá)47.4%。6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別比上月增加7個(gè)和2個(gè)，但漲勢(shì)有所放緩。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱(chēng)，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄，二三線城市同比平均漲幅仍在擴(kuò)大。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各等級(jí)城市6月份住宅銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)連續(xù)第4個(gè)月均出現(xiàn)環(huán)比上漲。不過(guò)除了一線城市環(huán)比上漲了30個(gè)基點(diǎn)外，其他等級(jí)城市環(huán)比的漲幅均出現(xiàn)收窄的情況?！叭绻麅r(jià)格增速繼續(xù)放緩，五線城市的房?jī)r(jià)或開(kāi)始轉(zhuǎn)跌。”這家機(jī)構(gòu)研究人員表示。
“面粉”反作用力
相較于不斷飆漲的房?jī)r(jià)，全國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格也在瘋狂上漲。
中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶(hù)區(qū)改造、居住類(lèi)合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元，商服類(lèi)3宗成交金額為55.55億元，綜合類(lèi)4宗，成交金額為91.35億元。
針對(duì)土地價(jià)格飆漲，以及不斷上揚(yáng)的房?jī)r(jià)，各地區(qū)也在出臺(tái)調(diào)控政策，但依然不能阻止土地價(jià)格上漲的趨勢(shì)。
合肥在6月底出臺(tái)了比蘇州、南京土地熔斷更嚴(yán)厲的土地出讓政策：20億元以下的土地，一個(gè)月付清土地款；20億元以上的，半年付清。合肥各區(qū)縣拍出地王的，開(kāi)發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個(gè)月內(nèi)一次性付清土地出讓金。
分析人士認(rèn)為，合肥出臺(tái)的限貸政策一定程度上抑制了樓市成交量，因此房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅較6月有所收窄。
南京也出臺(tái)了調(diào)控政策。5月底南京相關(guān)部門(mén)通過(guò)其官方微博發(fā)布消息，南京對(duì)土地出讓實(shí)行最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。但近期的土拍表明，南京的土地熔斷機(jī)制，對(duì)過(guò)熱的土地市場(chǎng)作用不大。
另一個(gè)熱點(diǎn)是蘇州。蘇州4月舉行的今年首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)，成為40多家開(kāi)發(fā)商圍獵的秀場(chǎng)，13幅土地拍賣(mài)的總價(jià)約250億元，這些地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到2倍之多。
“今天地王的成因基本上大家都認(rèn)同，因?yàn)槭袌?chǎng)上錢(qián)又多又便宜。從某種程度上說(shuō)，在利息越來(lái)越低的情況下，不拿錢(qián)是很吃虧的。過(guò)去12%-13%的利率都搶著拿，今天2%的利率不拿，就把大好河山拱手相讓。地王不斷產(chǎn)生，一定會(huì)對(duì)房企運(yùn)作模式發(fā)生很大的變化?！倍∽骊耪f(shuō)。
已成“高危”市場(chǎng)？
事實(shí)上，上半年的房?jī)r(jià)飆漲形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融。
2016年以來(lái)，信貸延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元；其中新增個(gè)人住房貸款1萬(wàn)億，創(chuàng)下自2010年央行開(kāi)始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告以來(lái)的歷史最高紀(jì)錄。
信貸的擴(kuò)張，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線樓市信貸的緊縮，是二三線樓市突然暴漲的主要原因。
顧云昌預(yù)測(cè)稱(chēng)，2017年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。銷(xiāo)售回落主要因?yàn)榍捌谛枨笸钢?，但樓市下行的時(shí)期恰恰是購(gòu)買(mǎi)力重新積蓄的階段，此后又會(huì)出現(xiàn)回漲的情形。
段舒懷認(rèn)為，亂象只是表象，根源很復(fù)雜，要分析房?jī)r(jià)需要從土地市場(chǎng)（土地供給方），房地產(chǎn)商（房產(chǎn)提供方）和購(gòu)房者（需求者）三個(gè)方面來(lái)分析。
“分析土地地價(jià)趨勢(shì)可以從6月13日北京市委市政府的‘發(fā)展北京城市全面提升城市建設(shè)規(guī)劃水平’文件中看出端倪：推動(dòng)城市規(guī)劃建設(shè)向更加注重減量提質(zhì)轉(zhuǎn)變，五環(huán)路內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，不難得出結(jié)論，至2020年北京土地供應(yīng)只可能更緊不可能放量；所以，北京房?jī)r(jià)可能將持續(xù)上升。”段舒懷稱(chēng)。
段舒懷同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高危”行業(yè)。
“除非北京繼續(xù)吸引全國(guó)高收入群體進(jìn)入，僅靠具備購(gòu)房資格的購(gòu)房者是承擔(dān)不起目前的房?jī)r(jià)的，但北京嚴(yán)格限購(gòu)政策讓這種可能遙不可及，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地也是在賭不會(huì)接到最后一棒?！倍问鎽驯硎?。
未來(lái)樓市路在何方？
19號(hào)、20號(hào)、21號(hào)，新華社連續(xù)三天發(fā)文章，評(píng)論“樓市變局”。
三篇文章角度不同，分別針對(duì)“高杠桿”、“地王”、“去庫(kù)存難”現(xiàn)象。
19日：《警惕繁榮背后有風(fēng)險(xiǎn)——一評(píng)樓市變局》
今年上半年,北上廣深四大一線城市以及合肥、南京、蘇州、廈門(mén)等核心二線城市輪番上演“日光盤(pán)”和“一房難求”劇情,將樓市熱度急劇推高。房?jī)r(jià)上漲使得一二線城市庫(kù)存壓力基本釋放,但“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理驅(qū)使一波又一波買(mǎi)房人涌入售樓處,提早釋放購(gòu)房需求。上海、深圳再現(xiàn)通宵排隊(duì)買(mǎi)房,合肥、南京陷入上萬(wàn)人爭(zhēng)搶百套房源的瘋狂模式……
繁榮景象的背后潛伏著風(fēng)險(xiǎn)。
文章主要表達(dá)了這樣幾個(gè)意思：
1、與前幾輪樓市反彈不同的是,本輪部分城市房?jī)r(jià)暴漲、地王頻出,更多與金融杠桿的撬動(dòng)有關(guān)。這一現(xiàn)象與2015年股市流失的場(chǎng)外配資非常相似。
2、如果杠桿過(guò)高,房地產(chǎn)就不再像必需品,而是越來(lái)越像金融品,勢(shì)必催生房地產(chǎn)投機(jī)行為和房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。
3、防范住房金融風(fēng)險(xiǎn),關(guān)鍵就要一個(gè)動(dòng)作：改革！
20日：《小心地產(chǎn)市場(chǎng)的“地王”盛宴——二評(píng)樓市變局》
上半年,全國(guó)50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”,堪稱(chēng)有史以來(lái)高價(jià)地最密集涌現(xiàn)的半年。而在上一個(gè)“地王”年的2013年,也不過(guò)拍出60宗“地王”。
1、部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房?jī)r(jià)上漲自我解套；在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，很多卻是飲鴆止渴，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。
在傳統(tǒng)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系即“面粉”“面包”問(wèn)題之外,更應(yīng)關(guān)注“和面的水”的流動(dòng)性。
2、上半年“地王”很多是國(guó)企央企，而他們的初衷多是在國(guó)有企業(yè)改革重組中爭(zhēng)取賬面好看、掌握主導(dǎo)權(quán)。
3、219宗“地王”中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有109宗，超過(guò)50%的地塊更多達(dá)167宗，不但推高未來(lái)房?jī)r(jià)，更加重產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)有資本流失風(fēng)險(xiǎn)。
21日：《去庫(kù)存”要打持久戰(zhàn)——三評(píng)樓市變局》
在市場(chǎng)分化加劇的背景下,部分二線城市和三四線城市的庫(kù)存總量仍在高位。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示,沈陽(yáng)和大連（樓盤(pán)）等城市雖然消化周期均有回落,仍高達(dá)19.5個(gè)月和22.6個(gè)月。對(duì)于城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市而言,去庫(kù)存壓力依然很大。
1、提示商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)：存量過(guò)大、空置率高、租金低,成為“難啃的骨頭”。
2、去庫(kù)存應(yīng)通過(guò)“人”的城鎮(zhèn)化,而非加杠桿。加杠桿只能使資金過(guò)度向一二線城市集中：熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位跳漲、三四線城市去庫(kù)存難度加大。
3、過(guò)去5年建了太多的高密度的中小戶(hù)型為主的住宅，必須降低容積率，同時(shí)減少中小戶(hù)型產(chǎn)品，否則去庫(kù)存永遠(yuǎn)無(wú)解。
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