一季度的數(shù)據(jù)在緊鑼密鼓的發(fā)布，6.9%的增速遠超外界預期，再加上消費、投資、進出口等數(shù)據(jù)的靚麗，一些人已經(jīng)開始為中國的經(jīng)濟數(shù)據(jù)開唱新的贊歌。

   對于中國的數(shù)據(jù)，我一貫的態(tài)度是，從2010年以來，盡管中國經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)逐年下降，但我認為每一年的數(shù)據(jù)都沒那么糟糕，即使去年經(jīng)濟增速降至6.7%，我也一再強調(diào)，這個數(shù)字放在全球依然是最漂亮的數(shù)據(jù)之一。

  而且，考慮到中國經(jīng)濟目前正在致力于深化供給側(cè)，對中國經(jīng)濟的觀察應該超越數(shù)字本身，而是回歸中國經(jīng)濟內(nèi)涵和動能的變化。一看到數(shù)據(jù)回升，就翩翩起舞，不僅膚淺，也容易誤讀中國經(jīng)濟。

  就當下中國經(jīng)濟的基本面而言，其實并沒有一季度的數(shù)據(jù)顯示的那么高枕無憂，各種不確定性和風險的威脅依然存在，特別是企業(yè)債務杠桿和房地產(chǎn)泡沫問題仍然是影響中國經(jīng)濟的大敵。

  同時，還應該認識到，一季度的數(shù)據(jù)不錯，和去年刺激政策下的基建投資及房地產(chǎn)投資的后續(xù)效應仍然有關(guān)，經(jīng)濟本身距離完成真正的動能轉(zhuǎn)換還早著呢，這點應該清醒。

  以房地產(chǎn)為例，有人認為，中國盡管對房地產(chǎn)進行了嚴厲的調(diào)控，但對中國經(jīng)濟看來并沒有太大的影響。這種看法要么是天真，要么是對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實視而不見。

  自去年“9.30”以來，盡管政策層層加碼，但由于過去多年政策的朝令夕改，房地產(chǎn)調(diào)控政策本身的公信力已經(jīng)喪失殆盡，市場對于任何常規(guī)的調(diào)控措施都具有極大的免疫力。再加上熱點城市的土地供應不斷收緊導致的短缺預期，事實上，房地產(chǎn)調(diào)控截止今年3月對市場預期的改變并不明顯。這可以從房地產(chǎn)的一系列數(shù)據(jù)上看出來：

  一是房地產(chǎn)投資同比名義增長9.1%，增速創(chuàng)下24個月來的新高，而住宅投資的增速更是再次回到兩位數(shù)。房地產(chǎn)投資并沒有隨著調(diào)控政策而迅速降溫；

  二是房地產(chǎn)銷售增速盡管創(chuàng)下近兩年來的新低，但29035萬平方米的銷售面積和23182億元的銷售額仍然創(chuàng)下同期新高；

  三是從3月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)看，新建住宅，70個大中城市中，有62個城市環(huán)比上漲，超過了2月份的56個，國家統(tǒng)計局一反常態(tài)，都沒有對這個數(shù)據(jù)進行說明。只是拼命的解釋，環(huán)比漲幅下降，在數(shù)字中尋找積極因素。

   但是，這并不代表房地產(chǎn)調(diào)控政策不會見效。自3月17日以來，房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯和調(diào)子明顯不同于以往，除了限購限貸這些常規(guī)武器，一些以前很少使用的非常規(guī)的戰(zhàn)略武器和“王炸”級別的措施不斷出臺。和過去的歷次調(diào)控相比，這次調(diào)控有如下幾個鮮明的特點：

   其一，范圍之廣前所未有，從一線城市到全國貧困縣；

   其二，手段之多前所未有，限購限貸限價限離限賣；

   其三，政策目標不同于以往：過去的每一次調(diào)控政策目標都是抑制房價過快上漲，這次的目標則是抑制房地產(chǎn)泡沫；

   其四，力度之大前所未有，不僅僅是政策本身的嚴厲程度，更體現(xiàn)在具體執(zhí)行層面，嚴格調(diào)控和政治正確幾乎可以劃等號；

   最后，政策導向不同于以往，不斷釋放房價不能再漲的信號。

  特別是，這次調(diào)控，有三大非常規(guī)的措施對市場的影響很大：

  一是限賣，據(jù)不完全統(tǒng)計，差不多有16個左右的城市出臺了限制賣出的措施。有些是要求新購住房在取得產(chǎn)權(quán)證之后滿2年才可以上市交易，有些則要求新購住房3年內(nèi)禁止交易。限賣的量級相當于一顆原子彈，等于直接把市場的流動性的閘門給關(guān)了。對市場影響之大，無法估量，房地產(chǎn)市場很可能因此而逆轉(zhuǎn)；

   二是強化土地供應。過去一年，熱點城市房價瘋漲的關(guān)鍵是土地供應不夠，這里面不排除一些城市搞“土地饑餓營銷”，導致對未來市場預期的恐慌，加速房價在短期內(nèi)出現(xiàn)恐慌性上漲。

  自4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文要求熱點城市必須加快土地供應以來，以北京為代表的城市迅速調(diào)整了土地供應計劃，北京拿出了一個5年內(nèi)提供6000公頃住宅用地，至少可以形成150萬套供應的供地計劃。我在之前的文章中提過，這是真正的王炸。

  過去，人為制造的土地稀缺是中國房地產(chǎn)市場預期難以逆轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，而土地稀缺的根源在于寡頭壟斷的土地供應制度，如果高層對地方政府施壓，要求其增加土地供應，你會發(fā)現(xiàn)，土地一點都不稀缺，土地供應如果充足，預期很快就會逆轉(zhuǎn)；

   三是限制信貸。去年，房貸在新增貸款中的比重長期維持在高位，甚至在個別月份超過了100%，去年房貸在新增貸款中的比重超過了44%，創(chuàng)下歷史新高。但這種狀況今年一定會改變。

   之前，央行下發(fā)的《做好信貸政策工作的意見》明確要求：人民銀行各分支機構(gòu)要加強對商業(yè)銀行窗口指導，督促其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速，有效防控信貸風險。

  最近房地產(chǎn)市場很多人反應，貸款不好申請了，有些即使申請批準，但什么時候放款根本不知道。如果信貸的水龍頭關(guān)住，等于關(guān)門打狗斷糧，房地產(chǎn)的好日子基本就到頭了。

  在缺乏長效機制的情況下，這三大調(diào)控一定會逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的預期，而且對整個市場的運行會造成顛覆性的影響。觀察現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控，和2015年的股市政策非常相似。當時也是在不斷喊話降溫，市場置若罔聞的情況下，高層痛下殺手，強制拆除杠桿，市場的預期立即逆轉(zhuǎn)，瘋牛的腿被打斷，連腰也被打折，直至今天，再也沒有扶起來。

   從現(xiàn)在很多地方的實際執(zhí)行看，就是想在短期內(nèi)讓整個市場徹底降溫，讓價格能夠冷凍，為此不惜祭出政治正確的姿態(tài)。如果按照這樣的舉措執(zhí)行，市場預期肯定逆轉(zhuǎn)。這是毫無疑問的，沒有任何市場能夠扛得住這樣的打壓措施。

  我的預期，二季度房地產(chǎn)投資和銷售的數(shù)據(jù)就會明顯下滑，由于限賣措施的存在，資金會大量徹離房地產(chǎn)市場，調(diào)整勢在必行。沒有任何市場能夠扛得住目前如此嚴厲的打壓態(tài)勢。那些在這種情況下，仍然想出手的人，只能說是刀口舔血。對于投資需求而言，目前肯定不是出手的最好的時候。

   但是，房地產(chǎn)政策的目的是讓市場健康發(fā)展，而不是把市場打死，目前的種種舉措，市場被徹底打死的危險是存在的。

   但從全球房地產(chǎn)泡沫的歷史看，很少有國家人為捅破泡沫，因為人為捅破泡沫的危害太大了。比如格林斯潘后來為他自己制造的房地產(chǎn)泡沫辯護的時候說，相對于泡沫的破壞，低利率對經(jīng)濟增長的貢獻更大，泡沫自然破滅，其實對經(jīng)濟的損害并不大。但如果是人為捅破泡沫，制造的恐慌可能無法估量。

   我非常擔心，在制造了一個驚天的泡沫之后，如果強行捅破，很可能制造更大的災難。我們?nèi)狈ε菽木次?，治理房地產(chǎn)泡沫需要耐心，需要藝術(shù)，需要真正的長效舉措。目前的政策賭氣的成分更大，急功近利的色彩明顯，肯定會見效，但對市場和預期的傷害也是難以估量的。

   泡沫是一種災難，但強行刺破泡沫可能是更大的災難。加爾布雷斯在《大崩潰》中曾言：“一只充滿氣的皮球一旦被捅破，就不會有條不紊的漏氣?！睂τ谂菽闹卫?，還是得有耐心，還是得拿出更成熟的舉措，而不是現(xiàn)在這種氣急敗壞。